2.1 Продажа государственного и муниципального имущества на аукционе

Правовому регулированию продажи имущества на торгах и, в частности, на аукционе посвящено ряд статей Гражданского кодекса РФ (ст. 447 - 449 ГК РФ). Закон о приватизации 2001 г. содержит специальную статью (ст.

В соответствии с п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса, которые в свою очередь могут быть открытыми и закрытыми.

На аукционе продается государственное или муниципальное имущества в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложил в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество. В отличие от правил ГК РФ, Закон о приватизации 2001 г.

¹ СЗ РФ-2002. -№ 33. -Ст. 3229.

81 допускает проведение только такого аукциона, который является открытым по составу участников.

Несмотря на открытый состав участников аукциона, предложения о цене государственного или муниципального имущества могут подаваться участниками аукциона либо в запечатанных конвертах (закрытая форма подачи предложений о цене), либо заявляются ими открыто в ходе проведения торгов (открытая форма подачи предложений о цене).

Для участия в аукционе физические и юридические лица направляют в соответствии с данными информационного сообщения заявки на участие в аукционе. Продолжительность приема заявок на участие в аукционе в соответствии с п. 3 ст. 18 Закона о приватизации 2001 г. должна быть не менее чем двадцать пять календарных дней и заканчивается не позднее одного календарного дня до даты рассмотрения продавцом заявок и документов претендентов. Одно лицо имеет право подать только одну заявку, а в случае проведения аукциона при закрытой форме подачи предложений о цене государственного или муниципального имущества только одно предложение о цене имущества, продаваемого на аукционе. Заявки с прилагаемыми к ней документами регистрируются продавцом в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и указанием даты и времени подачи документов.

Для участия в аукционе претендент должен внести задаток, который устанавливается в размере 20 процентов начальной цены, указанной в информационном сообщении о приватизации государственного или муниципального имущества, но не более чем 4,5 миллиона установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда.

Размер задатка, срок и порядок его внесения, реквизиты счета (счетов) продавца, порядок возвращения задатка и иные условия договора о задатке, определяются продавцом в качестве условий договора присоединения и публикуются в информационном сообщении о проведении аукциона.

82

Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) продавца, является выписка (выписки) со счета (счетов) продавца.

Необходимо отметить, что предусмотренное Законом о приватизации 2001 г. (п. 6 ст. 18 Закона о приватизации 2001 г.) ограничение размера задатка для участия в аукционе подвергается критике.¹

В пояснительной записке к проекту федерального закона № 256328-3 «О внесении дополнения в статью 18 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» говорилось о том, что цена государственного или муниципального имущества, выставляемого на аукцион для продажи, может быть настолько высока (при продаже, к примеру, дорогостоящего имущества или имущественных комплексов), что 20% от начальной стоимости будет составлять сумму, гораздо большую, чем 4,5 миллиона МРОТ.

Несмотря на то, что постановлением Совета Федерации от 15 октября 2003 г. № 267-СФ³ этот федеральный закон отклонен, мы считаем, что оправдано выразить свое мнение на предложения такого рода.

Представляется, что решение вопроса о размере задатка не должно, по крайней мере, идти по пути снятия установленного Законом о приватизации

Борисов А.Н. Комментарий к Федеральному закону «О приватизации государственного и муниципального имущества» / А.Н. Борисов, СР. Гладких, А.П. Любимова, С.С. Щербинин / Под ред. к.ю.н. В.А. Вайпана. - М: ЗАО Юстицинформ, 2004.-С. 124.

² См.: Пояснительная записка «к проекту Федерального закона «О внесении изменения в статью 18 Федерального закона «О приватизации государственного имущества» // ИПС «КонсультантПлюс».

³ ИПС «КонсультантПлюс».

83 2001 г. ограничений его верхнего предела, а в лучшем случае наоборот -необходимо предоставление отдельным категориям физических и юридических лиц льгот (к примеру, субъектам малого предпринимательства¹). Ужесточение условий по внесению задатка, предусмотренного Законом о приватизации 2001 г. будет способствовать лишь уменьшению возможностей потенциальных покупателей по участию в аукционах или конкурсах и создаст для них в этом дополнительные трудности.

Используемые в качестве аргументов ссылки на то, что снятие ограничения с суммы задатка в 4,5 млн. МРОТ при продаже государственного и муниципального имущества будет способствовать более эффективному обеспечению соблюдения интересов собственника и защите его прав в процессе приватизации обеспечение государственного интереса, представляются недостаточными для претворения этого предложения в жизнь.

На это можно было бы возразить, что если нет денег на задаток, тогда и нечего «пытаться». Однако, во-первых, для участия и победы в аукционе вовсе не обязательно располагать всей суммой оплаты на момент уведомления о победе, так как Законом о приватизации 2001 г, допускается возможность рассрочки платежа. Во-вторых, участие и победа на аукционе может быть условием предоставления банком или иной кредитной организацией кредита под оплату приобретаемого покупателем государственного или муниципального имущества. И, наконец, в-третьих,

¹ См.: Буев В.В. Обоснования и предложения по изменению Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Аналитический доклад / В.В. Буев, Н.Н. Злыгостев, Е.Г. Литвак, В.А. Харченко, А.А. Шамрай, А.О. Шеховцов. -М., 2005. - С. 35.

84 для таких лиц, как субъекты малого предпринимательства, смягчение условия по внесению задатка также будет способствовать увеличению возможностей по участию в аукционе.

По истечении срока приема заявок продавец решает вопрос о признании претендентов подавших заявки на участие в аукционе участниками аукциона, что оформляется протоколом. Претендент приобретает статус участника аукциона с момента оформления продавцом протокола о признании претендентов участниками аукциона.

Порядок проведения аукциона подробно регламентирован разделом III Положения.

По итогам аукциона аукционист, либо уполномоченный представитель продавца подписывают протокол об итогах аукциона. Протокол об итогах аукциона направляется победителю аукциона одновременно с уведомлением о признании его победителем.

В научной юридической литературе В.П. Камышанским была высказана точка зрения, о том, что «заявку вместе с протоколом, подписанным покупателем и организатором аукциона, а также протокол конкурса, утвержденный продавцом, и его письменное уведомление победителю конкурса о принятии его предложения можно рассматривать как договоры купли-продажи»¹.

Несмотря на то, что эти мысли были высказаны в период действия Закона о приватизации 1991 г., описываемый здесь механизм в своих главных чертах, а именно, правовая природа заявки, победы на аукционе, подписания протокола и оформления договора купли-продажи, а также

Камышанский В.П. Указ. соч. - С. 97. ² Там же. - С. 98.

85 временной разрыв между этими юридически значимыми действиями, сохранил свое действие и по ныне, а значит, сказанное имеет отношение и к порядку установленному Законом о приватизации 2001 г.

Вместе с тем, думается, что в решении вопроса о том, что представляет собой приватизационная сделка необходимо учитывать следующие юридические моменты имеющие существенное значение.

По смыслу Закона о приватизации 2001 г. проводится четкое разграничение между оформлением протокола о результатах аукциона, уведомлением о признании участника аукциона его победителем (момент подведения итогов аукциона) и заключением договора купли-продажи имущества. В соответствии с п. 14 ст. 18 Закона о приватизации 2001 г. договор купли-продажи заключается с победителем аукциона в течение пяти дней с даты подведения итогов аукциона. Поэтому моментом заключения договора купли-продажи приватизируемого имущества будет любой момент в пределах пятидневного промежутка времени, отсчитываемого с момента подведения итогов аукциона, но ни как не сам момент подведения итогов аукциона.

Что же касается протокола об итогах аукциона, подписанного аукционистом или уполномоченным представителем продавца, то он, по прямому указанию п. 15 Правил, является документом, удостоверяющим право победителя именно на заключение договора купли-продажи имущества.

При уклонении или отказе победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества результаты аукциона аннулируются продавцом (п.

86 уведомление победителю конкурса о принятии его предложения, то уклонение стороны от оформления договора рассматривалось бы как неисполнение или ненадлежащее исполнение уже заключенного договора. В то время как п. 17 Правил в подобных случаях говорит об аннулировании результатов аукциона в силу уклонения или отказа победителя аукциона от заключения договора купли-продажи в установленный срок.

Кроме того, в соответствии с п. 20 Правил именно договором купли-продажи определяются порядок, размер и срок оплаты приобретаемого на аукционе имущества.

Поэтому, при проведении аукциона по продаже государственного и муниципального имущества, составленный аукционистом или уполномоченным представителем продавца протокол об итогах аукциона не есть договор купли-продажи, а представляет собой «документ, подтверждающий право на заключение договора»¹. Как, впрочем, не образуют договора купли-продажи заявка участника аукциона и уведомление о признании его победителем аукциона.

В связи с этим, при продаже государственного и муниципального имущества на аукционе или конкурсе, под приватизационной сделкой следует понимать заключенный между продавцом государственного или муниципального имущества и победителем аукциона или конкурса договор купли-продажи приватизируемого имущества в установленном законом порядке.

Однако, с точки зрения деления процесса приватизации на отдельные этапы приватизационную сделку, представляется, можно также рассматривать как следующий за подготовкой к приватизации этап приватизации, объединяющий совокупность юридических фактов, (сделок)

Здесь, как мы видим, имеется отличие специального регулирования проведения аукциона приватизационным законодательством от правил проведения аукциона установленными ГК РФ, где в соответствии с п. 5 ст. 448 ГК РФ протокол о результатах торгов имеет силу договора.

87 непосредственно направленных на отчуждение государственного или муниципального имущества в собственность физических и юридических лиц.

Порядок приобретения в частную собственность государственного и муниципального имущества не сводится к одному лишь заключению договора купли-продажи, а отличается тем, что заключению договора купли продажи предшествуют ряд юридических фактов имеющих решающее значение для приобретения государственного или муниципального имущества в частную собственность.

Прежде всего, для участия в аукционе претендентом вносится задаток.

При этом первое, что обращает на себя внимание - это то, что в силу прямого указания Закона о приватизации 2001 г. (п. 6 ст. 18 Закона о приватизации 2001 г.) задаток вносится для участия в аукционе.

На первый взгляд, при обращении к ст. 18 Закона о приватизации 2001 г. складывается впечатление, что предусмотренный в ней задаток не столько обеспечивает заключение договора купли-продажи приватизируемого имущества в будущем, сколько является платой за участие в аукционе.

Но при детальном анализе положений ст. 18 Закона о приватизации 2001 г. видно, что этот довод несостоятелен уже потому, что:

- суммы задатков возвращаются участникам аукциона, за исключением его победителя, в течение пяти дней с даты подведения итого аукциона;

- задаток в соответствии с п. 5 Правил вносится в счет обеспечения оплаты приобретаемого на аукционе имущества.

- при уклонении или отказе победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества задаток ему не возвращается, и он утрачивает право на заключение указанного договора.

Поэтому ясно, что такой задаток выполняет, прежде всего, обеспечительную функцию.

При анализе той правовой конструкции задатка, которая используется Законом о приватизации 2001 г., мы правомерно можем задать вопрос: а что, собственно, обеспечивает такой заток?

88

Представляется, что служить обеспечением обязательства из самого договора купли-продажи, который будет совершен в будущем, он не может, так как такого договора еще нет. Следовательно, он должен обеспечивать какое-то иное существующее обязательство. Этот вывод напрашивается потому, что, несмотря на то, что рассматриваемый нами задаток, хотя и отличается от того классического задатка, который предусмотрен ст. ст. 380-381 ПС РФ, мы все же должны признать, что по своей природе задаток должен обеспечивать или подтверждать что-либо существующее в действительности. Поэтому акцессорный характер является его неотъемлемым качеством.

Исходя из тех качеств задатка, которые предусмотрены Законом о приватизации 2001 г., мы можем констатировать, что задаток обеспечивает обязательство победителя аукциона или конкурса по заключению с продавцом договора купли-продажи имущества в установленный срок. Вместе с тем это обязательство должно иметь свой источник. Применительно к случаям общегражданских правоотношений такое обязательство может возникать из предварительного договора предусмотренного ст. 429 ПС РФ. При этом используемый для обеспечения обязательства из предварительного договора задаток совершенно отличен от того, который предусмотрен ст.ст. 380-381 ПС РФ.¹

Однако Законом о приватизации 2001 г. не предусмотрено заключение предварительного договора с претендентом на участие в аукционе либо конкурсе, но с ним заключается договор о задатке. В разработанных

'По проблеме обеспечения задатком исполнения обязательства из предварительного договора см. напр.: Бутенко Е.В. Предварительный договор: проблемы теории, практики и законодательства / Е.В. Бутенко // Журнал российского права. - 2004. - № 3; Ермошкина М. Задаток и предварительный договор: тест на совместимость / М. Ермошкина // Газета « эж-ЮРИСТ». - 2005. - № 32; Брагинский М.И. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 4-е, стереотипное / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: "Статут", 2001. С. 602; Гонгало Б.М. Учение об обеспечении обязательств / Б.М. Гонгало. - М; "Статут", 2002, С. 83-85; Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток / Е.И. Мелихов. - Юрист. - 2003. - № 4 и др.

89 Российским фондом федерального имущества (далее — РФФИ) формах договора о задатке содержатся лишь условия о том, что задаток вносится для участия в аукционе либо конкурсе, а также то, что задаток принимается в счет обеспечения обязательства по оплате. Из такого договора прямо не вытекает, что стороны обязуются заключить договор купли-продажи приватизируемого имущества при наступлении определенных условий.

Поэтому обоснование правовой связанности победителя аукциона с продавцом следует искать в самой природе аукциона, либо конкурса по продаже объектов приватизации, которые представляют собой, как пишет В.В. Витрянский, «по существу гражданско-правовые сделки, в результате которых у покупателей появляется право на заключение договора купли-продажи указанных объектов, а у фондов имущества - обязанность заключить такой договор»¹.

Представляется, что договор о задатке призван обеспечивать исполнение обязательства оп заключению договора купли-продажи приватизируемого имущества, которое вытекает из аукциона, либо конкурса. Такое обязательство носит неимущественный характер, поэтому с точки зрения классического задатка предусмотренного ст.ст. 380-381 ГК РФ, такой задаток не выполняет в отношении нематериального обязательства заключить договор купли-продажи приватизируемого имущества в будущем платежной функции, но выполняет доказательственную и обеспечительную функции.

Вместе с тем, существенная особенность предусмотренного Законом о приватизации 2001 г. задатка состоит в том, что сумма задатка принимается в счет оплаты приобретаемого на аукционе имущества.

Следует отметить, что в п. 5 Правил говорится о том, что задаток обеспечивает оплату приобретаемого имущества, а из смысла п. 12 ст. 18 Закона о приватизации 2001 г. следует, что задаток обеспечивает обязательство победителя заключить договор купли-продажи

¹ Витрянский В.В. Споры о собственности / В.В. Витрянский // Закон. - 1993. - № 9. -С. 87.

90 имущества. Вместе с тем, сам Закон о приватизации 2001 г. не предусматривает специальных последствий связанных с задатком на случай, если победитель заключил договор купли-продажи, но не исполнил обязанность по оплате в размере и сроки установленные договором. А пункты 5 и 20 Правил наряду с положением о том, что задаток засчитывается в оплату приобретаемого покупателем имущества и обеспечивает его оплату, в то же время, предусматривают, что ответственность покупателя в случае его отказа или уклонения от оплаты имущества в установленные сроки предусматривается в соответствии с законодательством Российской Федерации в договоре купли-продажи.

Таким образом, по смыслу Закона о приватизации 2001 г. и Правил задаток одновременно обеспечивает и заключение договора купли-продажи имущества и оплату приобретенного на аукционе имущества.

Думается, что в силу того, что данный конкретный задаток может обеспечивать только одно, конкретное обязательство, а не несколько обязательств одновременно, либо данное существующее обязательство и еще не возникшее обязательство исполнение по которому только предполагается в будущем, предусмотренный Законом о приватизации 2001 г. задаток должен обеспечивать заключение договора купли-продажи имущества в установленный срок, если участник аукциона, внесший задаток стал его победителем.

Признание за аукционом характера гражданско-правовой сделки, в результате которой у покупателей появляется право на заключение договора купли-продажи приватизируемого имущества, а у фондов имущества -обязанность заключить такой договор, открывает возможность для использования покупателем норм ст. 445 ГК РФ о понуждении заключить договор. В этой связи следует привести позицию Высшего Арбитражного Суда РФ по данному вопросу нашедшую отражение в одном из его писем. Так, при толковании нормы п. 1 ст. 27 Закона о приватизации 1991 г. (его смысл, в части обязательности заключения договора купли-продажи такой

91 же, что и п. 14 ст. 18 Закона о приватизации 2001 г.) ВАС РФ установил, что по смыслу данной нормы заключение договора купли-продажи является обязательным для продавца. Поэтому споры о понуждении фонда имущества к заключению указанного договора, а также об урегулировании разногласий, возникающих при его заключении, подведомственны арбитражным судам.¹ Однако при уклонении покупателя от заключения договора купли-продажи имущества Законом о приватизации 2001 г. предусмотрены иные последствия. Помимо потери задатка и утраты права на заключение указанного договора (п. 12 ст. 18 Закона о приватизации 2001 г.), согласно п. 17 Правил при уклонении или отказе победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества результаты аукциона аннулируются продавцом.

Информационное сообщение об итогах аукциона публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано информационное сообщение о проведении аукциона, и должно соответствовать требованиям, установленным Законом о приватизации 2001 г.

Организация продажи на аукционе имущественного комплекса унитарного предприятия, земельных участков, объектов культурного наследия, объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения и передача указанных объектов в собственность покупателям осуществляются с учетом особенностей, установленных законодательством Российской Федерации о приватизации в отношении указанных видов имущества.

¹ Письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.1993 № С -13/ОП-206 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации» // Хозяйство и право. - 1993. - № 10. - С. 24.