1.3. Порядок приватизации государственного и муниципального имущества.
Порядку приватизации государственного и муниципального имущества посвящена глава III Закона о приватизации 2001 г.
Порядок приватизации государственного и муниципального имущества может быть представлен, как нормативно закрепленная система организационно-правовых мероприятий направленных на отчуждение государственного и муниципального имущества в собственность физических и юридических лиц, а также действий связанных с обязательствами субъектов приватизационных отношений возникающими в связи с приобретением государственного и муниципального имущества и до перехода к ним права собственности на такое имущество.
Таким образом, порядок приватизации отражает установленную законом последовательность действий субъектов приватизационных отношений объединенных общей целью - обеспечение перехода имущества из собственности государственной и муниципальной в частную собственность.
В этой установленной законом последовательности действий субъектов приватизационных отношений отчетливо выделяются отдельные этапы.
1 См.: Решение городской Думы Краснодара от 27 января 2005 г. N 62 п. 16 "Об утверждении программы приватизации имущества муниципального образования город Краснодар на 2005 год" // газета Краснодар, 11 февраля 2005г. № 7.
60 Так, процесс приватизации в Канаде состоял из следующих этапов:
1. Предварительный анализ правительственной комиссией возможности приватизации компании.
2. Детальный анализ структуры и методов приватизации, осуществляемый представителями различных министерств, назначаемыми правительством, а также профессиональными консультантами по результатам тендеров.
3. Непосредственная подготовка к продаже.1
В Великобритании подготовка к приватизации конкретного предприятия проходил несколько последовательных стадий:
1. Предприятие подготавливалось к приватизации путем реорганизации менеджмента по типу частного предприятия и подбора соответствующего персонала; государственное предприятие преобразовывалось в акционерное общество.
2. Проводилась подготовительная работа по продаже акций.
Из приведенного зарубежного опыта приватизации видно, что приватизация сопровождается, как правило, серьезной, тщательной предпродажной подготовкой.
В зарубежных странах (Великобритания, Франция, Германия и др.) исключительно важную роль играет реализация ответственной программы информационного обеспечения и организация широкодоступных программ подготовки специалистов, учет необходимости предприватизационных инвестиций и пр. Эти мероприятия, по мнению С. Ханке, необходимы для
успешного проведения приватизации. Но это требует огромных сил и
*
средств с одной стороны, а с другой - наличие экономических агентов, готовых взвалить на себя ответственность за развитие бизнеса приобретаемых компаний.
1 Немова Л.А. Канадский опыт приватизации / Л.А. Немова // США: экономика, политика, идеология. -1998. - № 11. - С. 17.
2 Корнеев С.А. Критический обзор некоторых теоретических вопросов приватизации / С.А. Корнеев // Экономика и математические методы. - 1998. - № 1.- С. 42.
61
Эти проблемы, вставшие перед зарубежными реформаторами и удачно ими решенные, по-видимому, пока не решаются отечественными реформаторами. Зачем проводить предпродажную подготовку? Придет новый «эффективный собственник» и сам все перестроит. Зачем искать подготовленный менеджмент? «Эффективный собственник» потому и эффективный, что является по совместительству «эффективным» менеджером. Это в немалой степени предопределило то положение вещей, когда приватизация привлекла в предприятия лесопромышленного комплекса, предприятий, связанных с производством, добычей и переработкой драгоценных металлов и камней, транспорта и связи и др. массу неквалифицированных и зачастую недобросовестных «управленцев», «директоров», разрыву в процессе приватизации хозяйственных, кооперативных, технологических связей между предприятиями и как следствие разрушению их организационной структуры.
В первой части работы мы подробно рассмотрели этап планирования, поэтому нет необходимости еще раз останавливаться на этом вопросе.
Здесь же представляется целесообразным рассмотреть порядок приватизации на этапах подготовки имущества к приватизации, приватизационной сделки и постприватизационного обязательства.Подготовка государственного имущества к приватизации включает в себя подготовку и принятие решения об условиях приватизации, а также информационное обеспечение приватизации.
Подготовка решений об условиях приватизации федерального имущества осуществляется Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом либо по его поручению - его территориальными органами. Она предполагает определение состава имущества, подлежащего приватизации, способа его приватизации и нормативной цены, а также иных необходимых для приватизации имущества сведений. Статья 11 Закона о
1 См.: Устюжанина Е.В. «Другая» частная собственность: приватизация по-русски / Е.В. Устюжанина // Экономическая наука современной России. - 2001. - № 2. - С. 84.
62 приватизации 2001 г. подробно регламентирует процедуру определения состава подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия.
При реализации положений данной статьи закона на практике возникли противоречия связанные с определением стоимости земельных участков подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия.
Суть их состоит в том, что определенная в соответствии с п. 3 ст. 11 Закона о приватизации 2001 г. стоимость земельных участков отличается от кадастровой стоимости, т.е. рыночной стоимости в десятки раз. Такая крайне заниженная цена означает практически бесплатную передачу земельных участков в собственность частных организаций, что противоречит основному принципу приватизации государственного имущества - государственное имущество должно приватизироваться по максимально возможной цене. Кроме того, предусмотренная зависимость конкретной цены земельного участка от количества жителей в населенном пункте является экономически необоснованной, так как рыночная цена земельного участка зависит от соотношения спроса и предложения, качества, конкретного месторасположения.1 Например, в пос.
Барвиха Московской области, где проживают 2 тысячи человек, земля очевидно гораздо дороже, чем в Екатеринбурге, численность населения которого превышает миллион человек.2Однако, при проверки конституционности п. 3 ст. 11 и п. 7 ст. 28 Закона о приватизации 2001 г. Конституционный Суд РФ указал, что оспариваемые положения, касающиеся принципа определения стоимости земельных
См.: Паспорт проекта Федерального закона № 183721-3 «О внесении изменения и дополнения в статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, изменений и дополнения в Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», изменений и дополнений в статьи И и 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» // ИПС «Консул ьтантПлюс». 2 Там же.
63 участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при продаже их собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права субъектов РФ и муниципальных образований.1 Оценка же целесообразности и экономической обоснованности данного принципа определения стоимости земельных участков, по заявлению Конституционного Суда РФ, не входит в его полномочия.
Однако мы можем позволить себе подобную оценку в целях поиска наиболее эффективных правовых средств регулирования приватизационных отношений.
Очевидно, что использование для определения стоимости земельного участка, подлежащего приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия такого критерия как численность населения соответствующего муниципального образования неоправданно, так как не отражает реальной ценности соответствующего земельного участка, которая в значительной степени зависит от месторасположения участка, категории земель и т.п. Последние обстоятельства, как и некоторые другие, в частности, обременения прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке, вид функционального использования учитываются при государственной кадастровой оценке земель.2
Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
Определение Конституционного Суда РФ от 05.11.2003 г. № 403-О «По запросу Правительства Москвы о проверке конституционности пунктов 2 и 3 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункта 3 статьи 11 и пункта 7 статьи 28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Рос. газ. - 2004. - 14 января. - № 2.
2 См.: Российская Федерация. Правительство. Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель: постановление Правительства Рос. Федерации от 08.04.2000 г. № 316// Собр. зак-ва РФ. - 2000. - № 16. Ст. 1709.
64
Поэтому предлагается при определении стоимости земельных участков подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия использовать следующее правило: в зависимости от того, в какой из оценочных зон находится земельный участок, подлежащий приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия за основу должна приниматься та или иная кадастровая стоимость единицы площади земельного участка. В связи с этим необходимо внести изменения в п. 3 ст. 11 Закона о приватизации 2001 г. изложив ее в следующей редакции: «стоимость земельных участков определяется из расчета их кадастровой стоимости».
В процессе подготовки государственного и муниципального имущества к приватизации определяется его нормативная и начальная цена. В соответствии с п. 2 ст. 14 Закона о приватизации 2001 г. в решении об условиях приватизации федерального имущества должна содержатся информация о нормативной цене подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества. Под нормативной ценой подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества в соответствии с п. 1 ст. 12 Закона о приватизации 2001 г. понимается определяемая в порядке, установленном Правительством РФ минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества. Таким образом, в отличие от Закона о приватизации 1991 г. и Закона о приватизации 1997 г.
впервые на законодательном уровне определено понятие нормативной цены. В развитие положений п. 1 ст. 12 Закона о приватизации 2001 г. Правительством РФ утверждены Правила определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного и муниципального имущества1 (далее - Правила определения нормативной цены) В частности, нормативная цена подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного1 Российская Федерация. Правительство. Об утверждении Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества: постановление Правительства Рос. Федерации от 31.05.2002 г. № 369 (ред. от 31.07.2003) // Собр. зак-ва РФ. - 2002. - № 23. - Ст. 2172.
65 предприятия определяется на основании данных промежуточного бухгалтерского баланса, подготавливаемого в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации, в порядке, установленном для расчета чистых активов унитарного предприятия, с учетом ряда особенностей предусмотренных Правилами определения нормативной цены.
Следует отметить, что во Франции специально для оценки активов госпредприятия была создана Комиссия по приватизации, которая осуществляла эту акцию централизовано, не отдавая установление цены государственного имущества на откуп ни руководству компаний, ни банкам, ни аудиторской службе. При установлении цены Комиссия по приватизации фиксировала ее нижний предел, который принимался министром экономики и финансов за основу при окончательном назначении цен.1
Российское законодательство о приватизации, различает нормативную цену подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества и его начальную цену.
В отличие от нормативной цены начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается на основании отчета об оценке государственного и муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Сведения о начальной цене в отличие от нормативной цены подлежат обязательному опубликованию в информационном сообщении о продаже государственного и муниципального имущества.
Важнейшим моментом в подготовке решения об условиях приватизации государственного и муниципального имущества является определение способа его приватизации.
Этот вопрос заслуживает особого внимания.
В Турции законом предусмотрены следующие методы приватизации:
1 Акбашев Б.Х. Приватизация в промышленности (зарубежный опыт и отечественные реалии) / Б.Х. Акбашев. - М.: Российский экономический журнал, 1993. -С. 21.
66
- продажа акций публичных и частных предприятий на фондовом рынке, размещение акций за рубежом;
- продажа активов предприятий (как правило, стратегический инвестор определяется по результатам тендера);
- передача активов предприятия в аренду без права выкупа такого имущества с зачислением всех арендных платежей в государственную казну;
- предоставление прав управления собственностью и распоряжения имуществом на определенный срок;
- соглашение о разделе прибыли и концессии.1
В Бразилии Конгресс принял Закон № 8.031, которым была утверждена новая национальная программа приватизации. В соответствии с ней в Бразилии используются следующие методы приватизации:
- частные размещения акций;
- публичные размещения ценных бумаг;
- предоставление существующим акционерам преимущественного права покупки акций новой эмиссии;
- продажа, передача в аренду имущества компании;
- ликвидация либо частичная распродажа активов не аукционах;
- предоставление концессий на управление объектами электрификации, водоснабжения и иными аналогичными объектами.
Как видно для способов приватизации используемых в зарубежных системах регулирования приватизационных отношений необходимый для российской модели приватизации признак отчуждения имущества в собственность физических и юридических лиц не является обязательным. По этой причине среди способов приватизации мы можем встретить передачу в аренду имущества компании без права выкупа, предоставление права управления собственностью и распоряжения имуществом на определенный срок и др. Так, в Турции в качестве метода приватизации используется также
Пивоваров С.Э. Постприватизационное развитие предприятий, комплексов, отраслей / С.Э. Пивоваров. - СПб.: Питер, 2004. - С. 34 -35.
67 схема привлечения инвестиций, получившая название «построить, использовать и передать государству».1
В соответствии со ст. 13 Закона о приватизации 2001 г. приватизация государственного и муниципального имущества может осуществляться путем:
- преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;
- продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;
продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;
- продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;
- продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;
- продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;
продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;
- продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;
- внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;
- продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.
Использование того или иного способа приватизации ставится в зависимость от того, к какой категории относится приватизируемое имущество (п. 3, 4 ст. 13 Закона о приватизации 2001 г.).
1 Пивоваров С.Э. Постприватизационное развитие предприятий, комплексов, отраслей / С.Э. Пивоваров. - СПб.: Питер, 2004. - С. 35.
68
При этом предусмотренный Законом о приватизации 2001 г. перечень способов приватизации является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Сведения о способе приватизации в соответствии с п. 2 ст. 14 Закона о приватизации 2001 г. должны содержатся в решении об условиях приватизации государственного и муниципального имущества.
Рассматривая вопрос о способах приватизации, следует отметить, что в последнее время в работах многих авторов получила разработку проблема государственной поддержки субъектов малого предпринимательства.1 Эта проблема имеет «сквозное» значение и применительно к правовому регулированию приватизационных отношений проявляет себя в том, что приватизация государственного имущества способами, предусмотренными Законом о приватизации 2001 г. делает недоступным для субъектов малого предпринимательства предлагаемое к приватизации государственное и муниципальное имущество. При этом названная проблема главным образом имеет отношение к случаям приобретения недвижимого имущества -нежилых помещений, зданий, используемых под офисы.
Существование данной проблемы обусловлено, прежде всего, ограниченностью доступа субъектов малого предпринимательства к традиционным источникам финансирования. В свою очередь недостаточность финансовых ресурсов не позволяет малым предприятиям приобрести в собственность помещения и здания, необходимые для осуществления предпринимательской деятельности. Вместе с тем, плата за
См.: Бондаренко В.А., Иоффе А.Д., Нагих В.Н. Инфраструктура поддержки и развития малого и среднего предпринимательства // Основные характеристики систем государственно-общественной поддержки и развития малого и среднего предпринимательства зарубежных стран: Матер. Пятой Всероссийской конференции представителей малых предприятий. (10-11 марта 2004 г.). - Москва, 2004; Механизм развития малого предпринимательства в России / Аналитический сборник. - М.: Академия менеджмента и рынка, 2002; Буев В.В. Государственная политика России в отношении малого предпринимательства (Аналитический сборник) / В.В. Буев, - М., 2001; Чепурено А. Малое предпринимательство в России (по заказу Фонда им. Фридриха Наумана (Московское бюро)). - М, 2002.
69 арендуемые помещения (здания) составляет для субъектов малого предпринимательства одну из наиболее существенных статей расходов.
Необеспеченность недвижимым имуществом, как следствие, отрицательно сказывается на возможности привлечения малым бизнесом заемных и кредитных средств. Кроме того, предприниматели, вложившие деньги в обустройство арендуемого помещения, не могут быть уверены в том, что отчуждение имущества находящегося в публичной собственности иным образом, в частности, по конкурсу будет в их пользу, и они не потеряют инвестированные в обустройство, ремонт недвижимости средства.
В сложившейся ситуации малый бизнес имеет весьма ограниченный доступ к участию в процессах приватизации государственной и муниципальной собственности. Такой ограниченный доступ, как уже отмечалось, обусловлен ограниченностью имущества малых предприятий, недоступностью банковского кредитования. По этим причинам субъектам малого предпринимательства недоступны также конкурентные преимущества, имеющиеся у предприятий среднего и крупного бизнеса, которые, по сути, и выступают зачастую как основные участники приватизационных аукционов и конкурсов. Однако «...создание широкого слоя эффективных собственников, заявленное в качестве одного из приоритетов политики Российской Федерации в области приватизации, невозможно за счет ориентации на приоритетное развитие крупного бизнеса, который главным образом и принимал до настоящего времени активное участие в приватизационных процессах в России».1
Таким образом, наиболее остро данная проблема стоит перед малым предпринимательством, которое, несмотря на свое наименование, является одним из основных элементов развитой рыночной экономики - сектор малого и среднего предпринимательства формирует в ряде стран более 50% ВВП и
1 Буев В.В. Обоснования и предложения по изменению Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Аналитический доклад / В.В. Буев, Н.Н. Злыгостев, Е.Г. Литвак, В.А. Харченко, А.А. Шамрай, А.О. Шеховцов. -М., 2005.-С. 14.
70 обеспечивает до 78% занятого населения рабочими местами.1 В связи с этим именно оно выступает ключевой фигурой в деле создания широкого слоя эффективных собственников.
В соответствии с Федеральным законом от 14 июня 1995 г. № 88-ФЗ «О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации» под субъектами малого предпринимательства понимаются физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица, а также коммерческие организации, в уставном капитале которых доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов не превышает 25 процентов, доля, принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, не являющимся субъектами малого предпринимательства, не превышает 25 процентов и в которых средняя численность работников за отчетный период не превышает предельных уровней установленных п. 1 ст. 3 названного закона.
Федеральным закон о государственной поддержке субъектов малого предпринимательства в Российской Федерации предусматривает, что государственная поддержка малого предпринимательства осуществляется в соответствии с Федеральной программой государственной поддержки малого предпринимательства, региональными (межрегиональными), отраслевыми (межотраслевыми) и муниципальными программами развития и поддержки малого предпринимательства, разрабатываемыми соответственно Правительством РФ, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Согласно данному закону, в положениях программ поддержки малого предпринимательства, в частности, должны присутствовать меры:
1 Малое предпринимательство в России; прошлое, настоящее и будущее. Под общ. редакцией Е.Г. Ясина, А.Ю. Чепуренко, В.В. Буева, О.М Шестоперова. М.: Новое издательство, 2004. - С.
2 Собр. зак-ва. РФ. - 2004. - № 35. - Ст. 3607.
71
• по обеспечению передачи субъектам малого предпринимательства не завершенных строительством и пустующих объектов, а равно нерентабельных и убыточных предприятий на льготных условиях;
• по обеспечению субъектам малого предпринимательства возможности для первоочередного выкупа арендуемых ими объектов недвижимости с учетом вложенных в указанные объекты средств.
В соответствии со ст. 624 ПС РФ законом или договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Нахождение арендуемого имущества в государственной или муниципальной собственности накладывает определенный отпечаток на арендные отношения в части возможности и порядка отчуждения такого имущества в собственность арендатора частного лица. Так как подобные договоры содержат в себе условие об отчуждении государственного имущества в частную собственность (пусть даже и возмездно - при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены), то они должны соответствовать нормам Закона о приватизации 2001 г. Однако ст. 13 Закона о приватизации 2001 г. исключает возможность отчуждения государственного имущества путем выкуп арендованного имущества, и органы, осуществляющие полномочия собственника от имени государства не вправе вносить в заключаемые договоры аренды условия, предусматривающие право арендатора на выкуп арендованного государственного имущества.
Таким образом, в виду отсутствия в Законе о приватизации 2001 г. правовых механизмов обеспечивающих предпринимателям реализацию права выкупа арендуемых ими объектов недвижимости находящихся в государственной либо муниципальной собственности, вышеприведенные
72 нормы Федерального закона от 14 июня 1995 г. № 88-ФЗ носят в значительной мере декларативный характер.
Это в еще большей мере осложняет проблему, связанную с обеспечением нежилыми помещениями предпринимателей в городе представителями органов власти.
Эти и другие обстоятельства стали причиной поиска учеными правовых средств решения означенной проблемы. Так авторский коллектив под руководством В.А. Харченко предложили предусмотреть в Законе о приватизации 2001 г. исключительное право приобретения субъектом малого предпринимательства приватизируемого имущества при продаже его на аукционе, конкурсе или при продаже без объявления цены в том случае, если предлагаемая субъектом малого предпринимательства цена меньше не более чем на 20 процентов от максимально предложенной цены. Для реализации данного права претендент должен подтвердить статус субъекта малого предпринимательства. Кроме того, в течение последних трех лет претендент должен арендовать приватизируемое помещение (здание), своевременно вносить арендую плату и не сдавать указанное имущество в субаренду и т.п.1
Такое предложение заслуживает всяческой поддержки, так как позволит значительно активизировать процесс приватизации добросовестными субъектами малого предпринимательства, являющимися арендаторами государственного и муниципального имущества, что в свою очередь увеличит доходы бюджета за счет средств от продажи, позитивно отразится на развитии малого бизнеса, повысит эффективность управления собственностью.
Вместе с тем можно предложить и другую правовую конструкцию, обеспечивающую баланс интересов собственников муниципального и государственного имущества и субъектов малого предпринимательства.
1 См.: Буев В.В. Обоснования и предложения по изменению Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Аналитический доклад / В.В. Буев, Н.Н. Злыгостев, Е.Г. Литвак, В.А. Харченко, А.А. Шамрай, А.О. Шеховцов. -М, 2005. - С. 40.
73
Речь идет о нормативном закреплении возможности заключения договоров аренды с условием о выкупе арендуемого государственного и муниципального имущества арендаторами - субъектами малого предпринимательства.
Очевидно, что безусловное установление такого правила может привести к серьезным противоречиям правового регулирования приватизационных отношений, так как окажется, что право на приобретение государственного и муниципального имущества в частную собственность может быть реализовано независимо от того, планировалось ли представить данное имущество к приватизации по плану приватизации, принято ли решение об условиях приватизации такого имущества и др. То есть, возникли бы реальные предпосылки для злоупотребления, как со стороны органов по управлению публичной собственностью, так и со стороны покупателей. Это в свою очередь ведет к нарушению основополагающего принципа приватизации, а именно принципа равенства покупателей государственного и муниципального имущества, чего, разумеется, нельзя допустить.
Поэтому предлагается предусмотреть в Законе о приватизации 2001 г. следующий порядок.
Наряду со способами приватизации названными в ст. 13 Закона о приватизации 2001 г. следует закрепить такой способ приватизации, как предоставление государственного и муниципального имущества в аренду, с правом его выкупа.
Арендаторами по договорам аренды с условием о выкупе арендуемого государственного и муниципального имущества являются субъекты малого предпринимательства. Понятие субъекта малого предпринимательства определено Федеральным законом от 14 июня 1995 г. № 88-ФЗ «О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации».
Объектом аренды являются нежилые помещения, здания и сооружения. Заключение договоров аренды с условием о выкупе допускается в отношении
74 лишь тех объектов недвижимости, которые указаны в прогнозном плане (программе) приватизации.
Право на заключение договора аренды с условием о выкупе может быть приобретено только на торгах, проводимых в форме аукциона или конкурса. Победителем торгов признается лицо, предложившее наиболее высокий размер арендной платы (аукцион), а при проведении конкурса, при условии выполнения условий конкурса.
Договор аренды с условием о выкупе должен заключаться на срок от 3-5 лет. Этот срок должен обеспечить арендодателю покрытие выкупной цены арендуемого государственного или муниципального имущества, которая должна определятся на основании отчета об оценки государственного и муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Арендуемое имущество переходит в собственность арендатора — субъекта малого предпринимательства по истечении срока аренды при условии внесения им всей обусловленной договором выкупной цены.
Полученные арендодателем за время аренды суммы арендных платежей сверх выкупной цены призваны компенсировать его интерес в получении дохода от аренды имущества, которое по окончании срока аренды перейдет в частную собственность.
Во всяком случае, в дальнейшем потери от поступления в бюджет арендной платы можно будет компенсировать за счет налога на недвижимое имущество. Данный вид налога по оценкам законодателей должен быть введен в ближайшем будущем,1
Использование данного способа приватизации обеспечит перенесение конкуренции по поводу цены приватизируемого имущества на конкуренцию в отношении размера арендной платы. Это способно сделать для малых
1 См.: Буев В.В. Обоснования и предложения по изменению Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Аналитический доклад / В.В. Буев, Н.Н. Злыгостев, Е.Г. Литвак, В.А. Харченко, А.А. Шамрай, А.О. Шеховцов. -М„ 2005. -С. 20.
75 предприятий торги более доступными. Более того, освобождение от обязанности «выложить» покупную сумму за приватизированный объект сразу, также открывает для них дополнительные возможности по приобретению приватизируемого имущества в собственность, так как, условно говоря, фактически представляет собой рассрочку платежа.
В силу того, что принятие подобных мер, по сути, направлено на поддержку субъектов малого предпринимательства в обеспечении их нежилыми помещениями и в значительной степени представляет собой предоставление им соответствующих льгот в приобретении публичной собственности, то можно было бы ужесточить требования, предъявляемы к использованию арендуемого имущества такими арендаторами, в частности, в отношении своевременности внесения арендной платы, запрета сдавать указанное имущество в субаренду.
Некоторые авторы высказываются за то, что существующий в настоящее время «запрет на отчуждение государственного имущества таким способом, как аренда с правом выкупа, достаточно обоснован, что связано с особой значимостью процесса приватизации».1 Отмечается так же, что если бы арендованное помещение перешло в собственность арендатора, он вправе был бы распоряжаться им по своему усмотрению, и государство уже не могло бы влиять на использование государственного имущества в соответствии с социальной необходимостью.2
Приведенные доводы в поддержку запрета на отчуждение государственного имущества таким способом, как аренда с правом выкупа представляются неубедительными.
Так, об опасении утраты государством влияния на использование государственного имущества в соответствии с социальной необходимостью можно говорить в отношении едва ли не любого случая отчуждения государственного имущества. Кроме того, для такого опасения вряд ли есть
1 Иванова Е.В. Аренда государственного имущества с правом выкупа / Е.В. Иванова // Право и экономика. - 2004, - № 8. - С. 14,
2 Там же.
76 основания, так как имущество отчуждается по воле государства либо муниципального образования, которое само решает вопрос о том отвечает ли передача имущества частным лицам на соответствующих условиях требованию о его использовании в соответствии с социальной необходимостью или нет. А поэтому публичный собственник при необходимости может обойтись без рассматриваемого способа приватизации.
Кроме того, возможность распоряжения имуществом арендатора вовсе не тождественна распорядительному правомочию государственного или муниципального собственника имущества, а поэтому выход первого за установленные законом и договором пределы правомочий арендатора влечет для него вполне определенные правовые последствия в виде недействительности сделок по отчуждению арендованного имущества, расторжения договора аренды арендодателем и пр. Поэтому и здесь мало причин для беспокойства.
Нами обозначены лишь основные концептуальные черты предлагаемого способа приватизации, который необходимо закрепить в Законе о приватизации 2001 г., наряду с другими способами приватизации. При этом, очевидно, что данная теоретическая конструкция нуждается в дальнейшей проработке. Поэтому более детальное регулирование отношений по приобретению государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого предпринимательства посредством заключения договоров аренды с условием о выкупе имущества должно найти в нормативных актах уполномоченных органов государственной власти. В частности, Правительству РФ предлагается принять постановление об организации и проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды с условием о выкупе государственного и муниципального имущества.
В таком постановлении сделанные нами концептуальные замечания могли бы получить дальнейшее развитие и подробную регламентацию.
С моментом решения вопроса о способе приватизации имущества, составе подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного
77 предприятия, нормативной цене, а также иных необходимых для приватизации имущества сведений связано принятие решения об условиях приватизации федерального имущества. Решения об условиях приватизации федерального имущества принимаются в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации федерального имущества Правительством РФ, Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом либо по поручению Агентства - его территориальными органами.
Решение об условиях приватизации федерального имущества подлежит опубликованию в установленном порядке. Обеспечение опубликования решения об условиях приватизации возложено в соответствии с п. 5,22 Положения о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом на данное агентство. Необходимо отметить, что ни Закон о приватизации 2001 г., ни постановление Правительства от 09.07.2002 г. № 512 «Об утверждении Правил подготовки и принятия решений об условиях приватизации федерального имущества»1 не урегулирован вопрос в каких конкретно изданиях подлежит опубликованию решение об условиях приватизации федерального имущества.
В соответствии с п. 2 Указа Президента РФ от 23 мая 1996 г. № 763 (ред. 28.06.2005 г.) «О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти»2 акты Правительства РФ подлежат официальному опубликованию в «Российской газете» и Собрании законодательства Российской Федерации. Официальными являются также тексты актов Правительства РФ, распространяемые в машиночитаемом виде научно-техническим центром правовой информации "Система".
В тех случаях, когда решение об условиях приватизации федерального имущества принимаются в соответствии с прогнозным планом (программой)
1 Собр. зак-ва. РФ. - 2002. - № 28. - Ст. 2868.
2 Собр. зак-ва. РФ. - 1996. - № 22. - Ст. 2663.
78 приватизации федерального имущества Правительством РФ, оно подлежит опубликованию в установленных названным Указом источниках. Вместе с тем, за пределами названного Указа остаются решения об условиях приватизации федерального имущества принимаемых Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом либо по поручению Агентства - его территориальными органами, для которых нормативно не установлен источник публикации. Поэтому, в целях реализации правовых принципов приватизации государственного или муниципального имущества -равенства покупателей государственного и муниципального имущества и открытости деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления, подобные решения должны публиковаться в издании «Российская бизнес-газета». В этом издании наряду с Собранием законодательства Российской Федерации по сложившейся традиции публикуются прогнозные планы (программы) приватизации федерального имущества1.
О продаже государственного и муниципального имущества в средствах массовой информации публикуется информационное сообщение. Такое информационное сообщение в соответствии с п. 3 ст. 15 Закона о приватизации 2001 г. подлежит опубликованию не менее чем за тридцать дней до дня осуществления продажи государственного и муниципального имущества.
См.: Российская Федерация. Правительство. Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества на 2006 год и основных направлений приватизации федерального имущества на 2006-2008 годы: распоряжение Правительства Рос. Федерации от 25.08.2005 г, № 1306-р // Российская бизнес-газета. - 2005. - 06 сентября. - № 31; Российская Федерация. Правительство. Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества на 2004 год и основных направлений приватизации федерального имущества до 2006 года: распоряжение Правительства Рос. Федерации от 15.08.2003 г. № 1165-р (ред. от 12.12.2004) // Российская бизнес-газета. - 2003. - 26 августа. - № 33; 2003. - 02 сентября. - № 34; 2003. -09 сентября. - № 35; 2003. - 16 сентября. - № 36.
79
Информационное сообщение о продаже федерального имущества публикуется Российским фондом федерального имущества в бюллетене РФФИ «Реформа».1
Для собственности субъектов Российской Федерации и муниципального имущества порядок приватизации определяется самостоятельно органами государственной власти субъектов и органами местного самоуправления соответственно. Информация о результатах приватизации имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества за прошедший год представляется субъектами Российской Федерации в Правительство РФ или уполномоченный федеральный орган исполнительной власти ежегодно не позднее 1 марта.
1 Российская Федерация. Правительство. О наделении Российского фонда федерального имущества функцией по продаже приватизируемого федерального имущества: распоряжение Правительства Рос. Федерации от 26 апреля 2002 г. № 605-р // Собр. зак-ва. РФ. - 2002. - № 20. - Ст. 1878.
Еще по теме 1.3. Порядок приватизации государственного и муниципального имущества.:
- Система законодательства: понятие и струю ура
- §2. Хронология законодательного регулирования предприятия в России.
- НОВИКОВА СВЕТЛАНА ВИКТОРОВНА. ПРИВАТИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Краснодар 2006, 2006
- 2 СОДЕРЖАНИЕ
- ВВЕДЕНИЕ
- Глава 1. Общие положения о приватизации государственного и муниципального имущества
- Понятие и источники правового регулирования приватизации государственного и муниципального имущества
- 1.2. Субъекты приватизации
- 1.3. Порядок приватизации государственного и муниципального имущества.
- Глава 2. Отдельные способы приватизации государственного и муниципального имущества
- 2.1 Продажа государственного и муниципального имущества на аукционе