І. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА, СКЛАД І ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ. ОСОБЛИВОСТІ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ ТА ПРАВА ЗЕМЛЕКОРИСТУВАННЯ В МЕЖАХ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ

Особливості правового режиму земель у межах населених пунктів

Землі в межах населених пунктів, займаючи незначну площу у складі земельного фонду країни, мають важливе значення, оскільки на тетериторії проживає населення, розміщені виробничі, адміністративні, культурно-побутові та інші підприємства, установи й організації.

Поняття «межі населених пунктів» визначається ЗК України (ч 1 ст. 173) як умовна замкнена лінія на поверхні землі, що відокремлює територію відповідного населеного пункту від інших територій.

Правовий режим земель у межах населених пунктів (міст, селищ і сіл) - це встановлений правовими нормами порядок, який визначає структуру та цільове призначення всіх земель, що становлять територію населеного пункту та окремих категорій у його межах, приналежність цих земель певним суб'єктам, розпорядження, управління та користування ними, права і обов'язки власників земельних ділянок та землекористувачів, а також компетенцію місцевих органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування в регулюванні земельних відносин.

Знаходження у межах населених пунктів законодавчо виділено в окрему категорію земель землі житлової та громадської забудови, а також інших самостійних категорій, обумовлюють специфіку правового режиму земель, що складають територію населених пунктів. Така специфіка полягає у здійсненні управління землями в межах населених пунктів, внесенні платежів за їх використання, порядку відведення, забезпеченні їх охорони та ін.

Особливості правового режиму земель у межах території населених пунктів визначаються наявністю містобудівних вимог як до організації всієї території, так і окремих її частин, розширенням компетенції органів місцевого самоврядування у сфері використання та охорони цих земель, взаємозв'язком та підпорядкованістю правового режиму всіх земель у межах території населених пунктів правовому режиму земель житлової та громадської забудови.

Основна особливість правового режиму земель у межах населених пунктів пов'язана з обов'язковістю їх використання відповідно до містобудівної документації. Це випливає зі змісту ст. 39 ЗК України та Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-VI.

До складу містобудівної документації входять елементи:

- генеральна схема планування території України (містобудівна документація, яка визначає концептуальні вирішення планування та використання території України);

- схеми планування окремих частин території України;

- схеми планування території на регіональному рівні;

- генеральний план населеного пункту - різновид містобудівної документації, яка визначає принципові рішення розвитку, планування, забудови та іншого використання території населеного пункту. Невід'ємною частиною генерального плану є план земельно-господарського устрою;

- план зонування території (зонінг) - містобудівна документація, що визначає умови та обмеження використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон;

- детальний план території - містобудівна документація, що визначає планувальну організацію та розвиток території.

До особливостей правового режиму земель у межах населених пунктів слід віднести специфіку управління у сфері використання охорони та відтворення земель у межах населених пунктів. Вона полягає у здійсненні подвійного планування використання земель у межах населених пунктів. В основу такого планування покладена містобудівна та землевпорядна документація. Так, різновидом територіального планування, яке здійснюється у межах населених пунктів, виступає зонування. Зонування територій для забудови та іншого використання визначається планом забудови території, вимоги до розробки та змісту якого передбачені Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності». Водночас планування використання земель здійснюється і на основі землевпорядної документації. З метою усунення дублювання при веденні земельного та містобудівного кадастрів Кабінет Міністрів України Постановою від 25 травня 2011 року № 556 затвердив Порядок обміну інформацією між містобудівним та державним земельним кадастрами.

Специфічність правового режиму земель у межах населених пунктів нерозривно пов'язана з правовими формами планування їх використання та охорони. Планування територій визначається містобудівним законодавством як процес регулювання використання території, який полягає у створенні та впровадженні містобудівної документації, ухваленні та реалізації відповідних рішень. Воно здійснюється компетентними органами на загальнодержавному, регіональному та місцевому рівні.

У складі містобудівної документації особливе місце займає генеральний план населеного пункту. Цей головний містобудівний документ, на основі якого здійснюється використання земель у межах населеного пункту, визначає архітектурний та планувальний розвиток конкретного населеного пункту. Він є основою для встановлення межі відповідної адміністративно-територіальної одиниці. У ньому визначаються основні напрями майбутнього використання земель у межах населеного пункту для житлового будівництва і громадської забудови, розвитку інженерної і транспортної мережі, здійснення благоустрою та зеленого будівництва тощо.

Особливості права власності на землю та права землекористування в межах населених пунктів. Право власності на земельні ділянки та право землекористування є належною підставою для використання відповідних ділянок у межах сіл, селищ і міст.

Територію цих адміністративно-територіальних одиниць становлять земельні ділянки, які перебувають у державній, комунальній або приватній власності і використовуються для різних цілей.

Як праву власності, так і праву землекористування в населених пунктах притаманні певні специфічні риси, наявність яких обумовлена, перш за все, місцем розташування земельних ділянок та їх цільовим призначенням. Так, наприклад, згідно із ч. 3 ст. 79 ЗК України право власності на земельну ділянку поширюється на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. Вказані приписи безпосередньо стосуються перш за все земельних ділянок, призначених під забудову (житлову, громадську та ін.).

Згідно зі ст. 142 Конституції України земля може перебувати у власності територіальних громад сіл, селищ і міст, районів у містах і їх спільній власності. Саме зазначені землі і є об'єктом комунальної власності.

Від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради. Всі землі у межах населених пунктів відносять до комунальної власності і вважаються такими, що з моменту введення в дію ЗК України перебувають у комунальній власності, за винятком земель, належність яких державним та іншим суб'єктам зафіксована ЗК України. Це означає, що всі землі, розташовані у межах населених пунктів, є власністю відповідних територіальних громад, крім земель, які не можуть передаватися з державної у комунальну власність (перелік таких земель закріплений у ст. 84 ЗК України); на яких розташовані будівлі, споруди та інші об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності держави; передані в установленому порядку у власність громадян, юридичних осіб чи іноземних держав.

Земельним кодексом України (ч. 2 ст. 83) встановлено, що у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування

Перелік земель комунальної власності в межах населених пунктів, які не можуть передаватись у приватну власність, визначений у ст. 83 ЗК України. Цей перелік є обмежувальним.

У свою чергу ч.3 ст. 117 ЗК України визначає перелік земель комунальної власності, які не можуть передаватися у державну власність. Так, згідно з ч. 3 ст. 83 ЗК України земельні ділянки державної власності, які передбачається використати для розміщення об'єктів, призначених для обслуговування потреб територіальної громади, а також земельні ділянки, які відповідно до затвердженої містобудівної документації передбачається включити у межі населених пунктів, за рішенням органів виконавчої влади передаються у комунальну власність.

Суб'єктами права власності на земельні ділянки у межах населених пунктів на відміну, наприклад, від земель сільськогосподарського призначення можуть виступати іноземні громадяни та особи без громадянства. Вони можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належить їм на праві приватної власності. Вказані особи набувають таке право шляхом викупу відповідних земельних ділянок.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України (ч. 2 ст. 129 ЗК України). Особливості права землекористування в межах населених пунктів обумовлені головним чином цільовим призначенням земельних ділянок. Усі вони використовуються переважно для задоволення містобудівних потреб конкретного населеного пункту.

Обов'язок дотримуватись містобудівних вимог при використанні земельних ділянок у межах населених пунктів стосується всіх без винятку суб'єктів - землекористувачів. У межах населених пунктів найбільш повно мають бути реалізовані правила добросусідства. Зокрема, носії земельних прав повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам та землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).

Оскільки земельні ділянки в межах населених пунктів використовуються для забудови, то специфічною правовою формою використання чужої земельної ділянки виступає суперфіцій як різновид речового права.

Висновки з першого питання

Таким чином, правовий режим земель у межах населених пунктів базується на єдиних принципах: загальнодержавного та суспільного значення категорії земель, до складу якої вони входять; спеціальних завдань використання таких земель. Г оловною ознакою їх правового режиму є забезпечення раціонального екологічно збалансованого використання землі при експлуатації різних несільськогосподарських об'єктів. Особливості ж правового регулювання використання та охорони окремих видів земель, що входять до складу цієї категорії, зумовлені специфікою їх цільового призначення. Специфіка зазначених земель полягає в тому, що їх формування як самостійної категорії земель здійснюється значною мірою за рахунок вилучення або викупу земель із сфери сільськогосподарського чи лісогосподарського виробництва.