ІУ. ПРАВО НА ОРЕНДУ ЗЕМЛІ

Сучасний етап земельної реформи в Україні характеризується прискореним розвитком земельно-орендних відносин, що обумовлено широкою доступністю оренди порівняно з можливістю набуття права власності, особливо у зв'язку з мораторієм на землі сільськогосподарського призначення.

Системний аналіз законодавства про оренду земель вказує, що право оренди земельної ділянки характеризується такими юридичними ознаками:

1) оренда - це окрема форма землевикористання, тобто форма експлуатації земель для задоволення інтересів відповідних суб'єктів;

2) це договірна форма використання земель; договірний характер відносин передбачає добровільність укладення договору;

3) об'єктом права оренди за договором виступає певна земельна ділянка, що перебуває у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Право оренди земельної ділянки може бути реалізовано лише після державної реєстрації права власності на відповідну земельну ділянку;

4) визначення (індивідуалізація) ділянки як об'єкта оренди, що може бути здійснено на підставі плану або схеми земельної ділянки; кадастрового плану земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акта визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акта приймання-передачі об'єкта оренди; тобто документів, які є невід'ємною частиною договору оренди.

Слід мати на увазі законодавчі заборони та обмеження щодо оренди окремих земельних ділянок.

5) сторонами договору оренди земельної ділянки визначені орендодавець і орендар.

Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними органи. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, виступають сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є органи виконавчої влади, які відповідно до закону передають земель ні ділянки у власність або користування. Законодавством не встановлено обмежень щодо кола суб'єктів-орендодавців, а важливо лише що орендодавцями земельних ділянок можуть бути їх власники або уповноважені ними особи. Однак якщо суб'єкти права приватної власності самостійно вирішують питання про надання земельних ділянок в оренду, то передача ділянок, що перебувають у державній або

комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами 2, 3 ст. 134 ЗК України).

Орендарями земельних ділянок вважаються юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. Земельні ділянки можуть здаватися в оренду районним, обласним, Київській і Севастополі, міським державним адміністраціям, Раді міністрів АРК та Кабінету Міністрів України; сільським, міським, районним та обласним радам, громадянам та юридичним особам України, а також іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням, а також іноземним державам;

6) використання земельної ділянки на праві оренди повинно здійснюватися відповідно до її цільового призначення;

7) зміст оренди земель становлять правомочності володіння та користування орендаря.

8) це користування та володіння є платним, що забезпечується внесеням орендарем орендодавцеві орендної плати;

9) оренда передбачає передачу земельної ділянки обов'язково у строкове (тимчасове) користування. Строки дії оренди визпачають сторони в договорі оренди земельної ділянки;

10) зворотний характер орендних відносин: після закінченнястроку дії договору оренди земельна ділянка підлягає поверненню її власнику ;

11) оренда земель оформляється договором оренди земельної ділянки або договором купівлі-продажу права оренди земельної ділянки, що виступає правовою підставою виникнення права оренди землі;

12) земельна ділянка як об'єкт права оренди може використовуватись орендарем для здійснення перш за все підприємницької діяльності - самостійної, ініціативної, систематичної, на власний ризик господарської діяльності, що здійснюється суб'єктами господарювання з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку (ст. 42 ГК України, а також і для інших видів діяльності, не заборонених законом (наприклад, для ведення селянського господарства тощо);

13) повна господарська самостійність орендаря; орендар земель набуває право власності на одержану з орендованої земельної ділянки продукцію і доходи. Таким чином, оренда земель - це окрема організаційно-правова форма використання земельної ділянки, яка передбачає передачу ії власником- орендодавцем (державою, територіальною громадою, ромадянином чи юридичною особою) у тимчасове строкове володіння та користування іншій особі-орендареві за плату для здійснення переважно підприємницької або інших видів діяльності з привласненням останнім одержаної продукції і доходів.

Документом, який регулює відносини між орендодавцем земельної ділянки і орендарем, є договір оренди земельної ділянки.

використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі» до істотних та необхідних умов для укладення договору оренди земельної ділянки, належать:

1) об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) строк дії договору оренди - не більше 50 років, при передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації згідно з проектами землеустрою. А при передачі в оренду ділянок, розташованих у межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу - з урахуванням строків початку виробництва свердловини та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або її частині. Строк дії договору оренди у ряді випадків може обумовлюватися настанням певних умов.

3) Орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, строки і порядок внесення і перегляду, відповідальності за її несплату). Орендна плата - це платіж, який орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України.

Розмір орендної плати щодо земель державної та комунальної власності встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу:

- не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення розміру земельного податку;

для інших категорій земель трикратного розміру земельного податку;

- не може перевищувати:

а) для земельних ділянок, наданих для розміщення, будівництва, обслуговування та експлуатації об'єктів енергетики, які виробляють електричну енергію з відновлюваних джерел енергії, включаючи технологічну інфраструктуру таких об'єктів (виробничі приміщення, бази, розподільчі пункти (пристрої), електричні підстанції, електричні мережі), - 3% нормативної грошової оцінки;

б) для інших земельних ділянок, наданих в оренду, - 1 2 % нормативної грошової оцінки; - може бути більшою граничного розміру орендної плати, ніж той, що значений вище, у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

4) Умови використання та цільове призначення земельної ділянки, що передається в оренду. Певний характер цільового використання впливає зокрема, на зміст прав та обов'язків сторін. Серед прав орендодавця найголовніше закріплене право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди. Невиконання орендарем цього важливого обов'язку є підставою для припинення договору оренди шляхом його розірвання.

5) Умови збереження стану об'єкта оренди. Будь-який договір оренди земельної ділянки повинен мати на меті, крім досягнення сприятливого економічного результату, забезпечення цільового і раціонального використання, а також і належної охорони земельної ділянки природного об'єкта.

6) Умови повернення земельної ділянки орендодавцеві. Ця умова передбачає необхідність обов'язкової фіксації у договорі оренди земельної ділянки якісної характеристики земель із визначенням їхнього стану, визначення способів виконання робіт, пов'язаних із покращенням земель, їхнім захистом від ерозії тощо.

7) Обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки.

Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення (або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю земельну ділянку. До договору оренди земельної ділянки додається її кадастровий план з відображенням обмежень (обтяжень) у її використані та встановлених земельних сервітутів, якщо такі обмеження (обтяження) чи сервітути були встановлені до укладення договору.

8) Сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта чи його частини. Ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не передбачено договором оренди.

9) Відповідальність сторін. Порушення, які вчиняються у галузі земельних, орендних відносин, входять до складу земельних правопорушень, і лише у разі вчинення земельних орендних правопорушень настають ті види відповідальності, які передбачені за вчинення земельних правопорушень з урахуванням специфіки земельних орендних відносин.

10) Умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Відсутність у договорі оренди земельної ділянки однієї з істотних умов, передбачених ст. 15 Закону України «Про оренду землі», є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Договір оренди земельної ділянки характеризується певними особливостями:

1) є підставою виникнення конкретних земельних правовідносин у разі взаємного волевиявлення обох сторін;

2) сторонами цього договору можуть бути тільки особи, які спеціально передбачені в законі і наділені встановленими правомочностями;

3) якщо земельна ділянка передається в оренду зі зміною цільового призначення або якщо межі земельної ділянки не визначені в натурі, то договір земельної ділянки може породжувати конкретні земельні правовідносини, лише якщо він поєднаний з проектом відведення земельної ділянки;

4) договір, на відміну від інших підстав виникнення, зміни і припинення земельних правовідносин, є правочином про оренду земельної ділянки і порядок її використання, у якому кожна із сторін має спеціальні права і обов'язки, відповідно до мети, для якої вони вступають у ці земельні правовідносини;

5) договір є оплатним;

6) спеціалізований характер договору спрямований на забезпечення конкретного виду діяльності;

7) визначення умови раціональності землевикористання як гарантія виконання договору оренди земельної ділянки.

Чинним законодавством України передбачена можливість передачі земельної ділянки в суборенду. Сутність суборенди полягає у тому, що орендована земельна ділянка чи її частина за згодою орендодавця може передаватися орендарем у володіння і користування іншій особі. Заборона суборенди стосується лише земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організації державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить АРК, та їх структурним підрозділам.

Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватись умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється.

Оскільки договір оренди земельної ділянки є правочином, у якому сторони визначають взаємні зобов'язання, то для його законності необхідно дотримання всіх правових вимог і порядку укладення передбаченим законодавством України. Правові умови укладення договору - це система визначених законодавством заходів, дотримання і виконання яких є обов'язковими для породження договором юридично значущих наслідків.

Досягнення сторонами домовленості з усіх істотних умов є достатнім для набрання договором чинності. Законом передбачені письмова форма договору оренди земельної ділянки. При цьому за бажанням однієї зі сторін договір може бути посвідчений нотаріально.

Для набуття права оренди необхідне дотримання й такої умови, як реєстрація права оренди земельної ділянки, яка проводиться в порядку, встановленому Законом України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 11 лютого 2010.

Законодавчою новелою є встановлена ч. 5 ст. 93 ЗК України можливість відчуження права оренди земельної ділянки, у тому числі його на земельних торгах, а також можливість передачі у заставу, внесення до статутного капіталу власником земельної ділянки на строк до 50 років. Однак відсутність чіткого регулювання у законодавстві порядку відчуження права оренди земельної ділянки викликає непорозуміння на практиці.

Певна ясність у це питання внесена Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння іпотечному кредитуванню» від 5 серпня 2012 року. Так, ч. 1 ст. 124 ЗК встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на умовах . договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки, шляхом укладення договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки, і ч. 4, згідно з якою підставою для укладення договору оренди земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Аналіз частин 1 і 4 ст. 124 ЗК України вказує на різну природу вказаних у них договорів відчуження права оренди. У першому випадку як самостійну підставу виникнення земельних орендних відносин, а у другому - як попередній договір, оскільки ним фактично передбачено укладення договору оренди земельної ділянки. Запровадження інституту «відчуження права оренди земельної ділянки» зумовлює ще велике коло питань. Науковцями висловлюються аргументи як за, так і проти

такого відчуження. Вважається, що передання права оренди земель державної та комунальної власності у іншій особі є неможливим, оскільки ніхто не може передати більші прав, ніж володіє сам, відповідно, відчужити право оренди може тільки особа, яка володіє цим правом, - орендар. Укладення ж договору про відчуження права оренди між орендарем та третьою особою призводить до встановлення обов'язків для орендодавця, що не є стороною договору. Крім того, вторинний продаж суперечить правилам ч. 5 ст. 93 ЗК України щодо суборенди земельних ділянок. Додатково слід врахувати обмеження, встановлені ст. X Закону України «Про оренду землі»: право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім відчуження права на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, яке може бути здійснено орендарем за згодою орендодавця, у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди. Орендар, що має намір відчужити право оренди земельної ділянки за згодою орендодавця, подає особисто або надсилає рекомендованим листом орендодавцеві відповідну заяву. Орендодавець у місячний строк з дня отримання заяви письмово надає орендарю згоду на відчуження права оренди земельної ділянки або вмотивовану відмову в наданні такої згоди. У разі якщо в установлений строк орендодавець не надав згоди на відчуження права оренди земельної ділянки або вмотивованої відмови в її наданні, орендар може відчужувати право оренди земельної ділянки через десять робочих днів з дня закінчення цього строку. Відчужене право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Припинення дії договору оренди земельної ділянки здійснюється за наявності передбачених законом підстав: закінчення строку, на який договір було укладено; викуп земельної ділянки для суспільних потреб та примусове відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерть фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмова осіб, зазначених у ст. 7 Закону України «Про оренду землі», від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідація юридичної особи-орендаря, відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, що розташовані на орендованій іншою особою; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства); а також інші випадки, передбачені законодавством (статті 31, 32).

Наслідком припинення договору оренди земельної ділянки є обов'язок орендаря повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. У разі погіршення орендарем корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних зі зміною її стану, орендодавець має право на відшкодування збитків, розмір яких визначається сторонами договору оренди. У разі недосягнення сторонами згоди про розмір відшкодування збитків спір вирішується у судовому порядку.

Висновки з четвертого питання

Таким чином, оренда стала одним зі способів реформування відносин власності в агропромисловому комплексі. Земельна реформа передбачає перерозподіл земель не тільки з одночасним їх передаванням у приватну та колективну власність, а й з наданням у користування юридичним особам з метою надання умов для рівноправного розвитку різних форм господарювання. Договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов’язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

ВИСНОВКИ з теми

Отже, право землекористування являє собою систему правових норм,закріплених у Земельному законодавстві, які регулюють суспільні відносини, пов'язані з використанням земельних ресурсів. Право землекористування в об'єктивному значенні розглядається як сукупність правових норм, які регулюють суспільні земельні відносини у сфері використання, відтворення та охорони земель, визначають суб'єктний, об'єктний склади, особливості використання земельних ділянок, закріплюють права й обов'язки землекористувачів, підстави виникнення і припинення права землекористування.

Право землекористування земельною ділянкою як суб'єктивне право являє собою встановлену об'єктивним правом можливість фізичних і юридичних осіб здійснювати реалізацію земельної правосуб'єктності стосовно користування відособленою земельною ділянкою.

Згідно зі ст. 93 ЗК право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без установлення строку.

Права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають лише підприємства, установи та організації, що належать до державної або комунальної власності

Об'єкти права постійного землекористування класифікують з урахуванням земель вони надані (державної чи комунальної власності). Класифікація цих об'єктів можлива і за іншими ознаками. Так, якщо підставою класифікації вважати основне цільове призначення земельних ділянок, то можна розрізняти об'єкти сільськогосподарського та несільськогосподарського призначення тощо.

З початком економічних реформ в Україні орендні відносини посіли не останнє місце в аграрному секторі. Оренда стала одним зі способів реформування відносин власності в агропромисловому комплексі.