ІІ. ПОНЯТТЯ І СКЛАД ЗЕМЕЛЬ ЖИТЛОВОЇ ТА ГРОМАДСЬКОЇ ЗАБУДОВИ. ПОРЯДОК ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬ У НАСЕЛЕНИХ ПУНКТАХ ДЛЯ ЗАБУДОВИ ТА ІНШИХ ПОТРЕБ

Землі житлової та громадської забудови - самостійна категорія земель серед земель України. Згідно зі ст. 38 ЗК України до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування.

При визначенні поняття цих земель законодавець приймає за основу два критерії: їх місце розташування у межах населених пунктів та цільове призначення - використання для розміщення забудови, будівель і споруд, а також інших об'єктів загального користування.

Розташування земельних ділянок у межах населених пунктів (сіл, селищ, міст) - перша і головна ознака земель житлової та громадської забудови. Кожний населений пункт як окрема адміністративно-територіальна одиниця повинен мати свою межу. Згідно зі ст. 173 ЗК України межею населеного пункту (міста, селища чи села) вважається умовна замкнена лінія на поверхні землі, що відокремлює територію населеного пункту у від інших територій.

Межі адміністративно-територіальних одиниць посвідчуються державним актом України на межі, форма та порядок видачі якого встановлюються Верховною Радою України. У межах території населеного пункту розташовуються різні за своїм призначенням земельні ділянки. Одні з них служать місцем проживання людей (зайняті житловим фондом), інші - місцем здійснення виробничої та іншої діяльності (земельні ділянки, наприклад, промислових та інших підприємств). Самостійну роль серед цих земель виконують ті, які використовуються для задоволення комунально-побутових і соціально-культурних потреб (наприклад, землі під об'єктами соціально-культурного та іншого призначення). Тут можуть бути розташовані також землі під об'єктами культурної спадщини, природно- заповідного та лісогосподарського призначення і водного фонду та ін. Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється згідно зі ст.

Наявність земель житлової та громадської забудови як самостійні категорії земель у межах території населених пунктів обумовлює необхідність відмежування їх від інших земель. Формування цих земель як об'єкта використання та охорони повинно здійснюватися відповідно до містобудівної документації.

Здійснення житлової забудови - складне і комплексне явище, яке пов'язане з новим будівництвом, реконструкцією, реставрацією, капітальним ремонтом і благоустроєм житлових будівель і споруд. Житловою забудовою як самостійним

різновидом забудови конкретної території вважається земельний масив, у межах якого зосереджений житловий фонд (державний, комунальний, приватний, громадський). Основними структурними елементами, які формуються у межах житлової забудови, є житловий квартал, житловий район та житловий масив. Такі складові характеризують перш за все забудову міських поселень. їх розміри і типи визначаються містобудівними умовами поселень.

Чинне законодавство розрізняє садибну та несадибну житлову забудову. При формуванні садибної забудови за основу беруться об'єкти нерухомості (будинки садибного типу), які розміщені на індивідуально визначених земельних ділянках, що перебувають у користуванні на умовах оренди чи власності окремих громадян (присадибні земельні ділянки). Така забудова більш розповсюджена в селах і селищах.

До несадибної належить забудова, яка в основному представлена багатоквартирними жилими будинками, розміщеними переважно у містах.

Отже, до земель житлової забудови, виходячи із змісту гл. 6 ЗК України, слід відносити земельні ділянки для будівництва і обслуговування жилого будинку (ст. 40), земельні ділянки житлово-будівельних (житлових) кооперативів (ст. 41) та земельні ділянки багатоквартирних житлових будинків (ст. 42).

На відміну від житлової забудови, громадську забудову становлять об'єкти, перелік яких визначений ДБН В.2.2-9-2009 «Громадські будинки і споруди». (Наказ Міністерства регіонального розвитку та будівництва України № 705 від 17.12.2009). До таких об'єктів, зокрема, належать: заклади освіти, установи охорони здоров'я і соціального забезпечення, установи відпочинку, фізкультурно- спортивні споруди, культурно-освітні, мистецькі установи, підприємства торгівлі, громадського харчування та побутового і комунального обслуговування тощо. Порядок використання земель у населених пунктах для забудови та інших потреб

Землі в межах населених пунктів з урахуванням їх основного цільового призначення використовуються власниками земельних ділянок і землекористувачами передусім для містобудівних потреб, тобто для розміщення та експлуатації будинків і споруд житлового, громадського, транспортного, виробничого, комунального, природоохоронного та іншого призначення, вулиць і доріг, магістральних інженерних мереж об'єктів ландшафтної архітектури та ін. Використання відповідних земельних ділянок для забудови та інших потреб здійснюється як юридичними, так і фізичними особами на праві власності або на праві землекористування (постійного, орендного чи суперфіцію).

Процес використання таких ділянок регулюється ЗК України та містобудівним законодавством, основу якого становлять закони України («Про Генеральну схему планування територій України» від 07.02.2002 № 3059-III , «Про Основи містобудування» від 16.11.1992 № 2780-XII , «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 № 3038-VI, «Про архітектурну діяльність» від 20.05.1999 № 687-XIV, «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 22.12.2006 № 525-V, «Про відповідальність підприємств, їх

об'єднань, установ та організацій за порушення у сфері містобудування» від 14.10.1994 № 208/94-ВР, «Про благоустрій населених пунктів» від 06.09.2005 № 2807-IV), інші нормативно-правові акти (наприклад, Постанова Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт»), а також будівельні норми, державні стандарти і правила (наприклад, «Містобудування.

Важливе юридичне значення для процесу забудови земельних ділянок має виконання підготовчих та будівельних робіт^[3] носієм земельних прав. Підстави початку виконання підготовчих та будівельних робіт, крім статей 34, 35 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», визначені також Постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 466 «Про деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт».

Так, підготовчі роботи можуть виконуватись замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою або договору суперфіцію, а також після подання органу державного архітектурно- будівельного контролю повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, крім винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень, або отримання зареєстрованої декларації про початок виконання підготовчих робіт.

Право на виконання будівельних робіт у носія земельних прав виникає зазвичай після видачі замовнику спеціального дозволу залежно від категорії складності об'єкта. Дозвіл на виконання будівельних робіт видається на безоплатній основі органом державного архітектурно-будівельного контролю за місцезнаходженням об'єкта. Для отримання дозволу замовник або його уповноважена особа подає до цього органу відповідну заяву з доданням пакета документів. Уповноважений орган протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви приймає рішення про надання дозволу або відмову в його видачі. Під належним дозволом слід розуміти передбачений Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» (статті 35-37) дозвільний документ, що дає право виконувати підготовчі та будівельні роботи саме того об'єкта і на тій земельній ділянці, яка передана з цією метою певній особі.

Здійснення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його переоформлення, а також виконання не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність, встановлену законодавством.

Певними особливостями характеризується правовий режим земель житлової та громадської забудови, які відповідно до цільового призначення використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування. Земельні ділянки, наприклад, із земель житлової забудови передаються у власність або надаються в оренду під забудову громадянам та юридичним особам. У першому випадку земельні ділянки використовуються громадянами для будівництва та обслуговування індивідуального житлового будинку, господарських будівель і споруд та будівництва індивідуальних гаражів. У другому - йдеться про земельні ділянки житлових будівельних і гаражно - будівельних кооперативів.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до ЦК України. Це право може виникати також на підставі заповіту. Правовий режим використання чужих земельних ділянок для забудови (суперфіцій) визначено ст. 102'ЗК України.

Певною специфікою характеризується використання забудованих земельних ділянок у межах житлової забудови, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, які обслуговують багатоквартирні будинки. Специфіка правового режиму земельної ділянки багатоквартирного жилого будинку полягає в тому, що вона виступає об'єктом права постійного землекористування і об'єднує: земельну ділянку, яка безпосередньо зайнята багатоквартирним будинком та належними до нього будівлями та спорудами, а також прибудинкову територію^[4].

Суб'єктний склад права постійного користування такими землями представлений житлово-експлуатаційними організаціями (ст. 24 Житлового кодексу України) та підприємствами, установами і організаціями, які здійснюють управління відомчим державним житловим фондом. Суб'єкти ж, які засновані на приватній власності, що здійснюють управління державними житловими будинками, права на отримання земельної ділянки у постійне користування не мають.

Закінчені будівництвом об'єкти підлягають прийняттю в експлуатацію в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Використання не прийнятих в експлуатацію об'єктів забороняється. Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461і . Згідно з цим Порядком прийняття в експлуатацію об'єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації органом Державного архітектурно- будівельного контролю поданої замовником декларації про готовність об'єкта до

експлуатації. Прийняття в експлуатацію об'єктів, що належать до IV і V категорій складності, здійснюється на підставі акту готовності об'єкта до експлуатації шляхом видачі цим органом сертифіката.

Об'єкти нерухомості, які прийняті в експлуатацію, підлягають, державній реєстрації. Практичне значення державної реєстрації об'єкта нерухомості полягає в тому, що з цього моменту суб'єкт стає власником зареєстрованого об'єкта, йому видається документ, який посвідчує його право власності на об'єкт нерухомості. З цього моменту забудована земельна ділянка забезпечує обслуговування об'єкта нерухомості та відповідно до ч. 12 ст. 123 ЗК України передача будівлі, споруди, іншого об'єкта нерухомого майна у державну чи комунальну власність є підставою для передачі відповідно у державну чи комунальну власність земельної ділянки, на якій розміщений об'єкт передачі.

Процедура здійснення заходів, спрямованих на дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил та ліцензійних умов провадження господарської діяльності, пов'язаної з будівництвом об'єкта архітектури, визначена Постановою Кабінету Міністрів України від 23 травня 2011 року № 553, якою затверджений Порядок здійснення державного архітектурно-будівельного контролю. Неналежне використання земель у межах населених пунктів тягне за собою настання для винних осіб юридичну відповідальність, спеціальні негативні правові наслідки передбачені законодавством за самочинне будівництво об'єктів містобудування. Будівництво вважається самочинним у всіх випадках, коли воно здійснюється в межах самовільно зайнятої або незаконно отриманої на інших підставах земельної ділянки.

Згідно зі ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушенням будівельних норм і правил. Отже, об'єкт нерухомості належить до самочинного будівництва за наявності хоча б однієї з таких умов:

- земельна ділянка не відведена для цієї мети;

- відсутній належний дозвіл на будівництво;

- відсутній належним чином затверджений проект;

- при будівництві допущені істотні порушення будівельних норм і правил. Правила про самочинне будівництво та його наслідки стосуються всіх без винятку суб'єктів та всіх об'єктів нерухомості. Самочинно збудованими також вважаються будинки і споруди, які експлуатуються або використовуються після закінчення будівництва без прийняття їх в експлуатацію.

Самочинне будівництво - це самостійне правопорушення у сфері містобудування. Залежно від того, ким воно вчинене, розрізняють різні правові наслідки негативного характеру для винних осіб. Суб'єктами відповідальності виступають у цих випадках юридичні або фізичні особи, а також посадові особи підприємств, установ і організацій. Відповідальність юридичних осіб за самочинне будівництво передбачена Законом України «Про відповідальність підприємств, об'єднань, установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування». Відповідно до Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 23 травня

2011 року № 553, цей контроль здійснюється Держархбудінспекцією та її територіальним органами за дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.

На підставі протоколу про вчинення правопорушення у сфері містобудування керівник відповідної інспекції або його заступник виносить постанову про накладення на винну особу штрафу, сплата якого не звільняє суб'єкта від усунення допущених порушень і відшкодування збитків, заподіяних унаслідок порушень, пов'язаних із самочинним будівництвом.

Адміністративна відповідальність громадян та посадових осіб за самочинне будівництво будинків та споруд, а так само за самовільну зміну архітектурного вигляду будинків або споруд під час експлуатації встановлена ст. 97 КУпАП. Цивільно-правові наслідки самовільного будівництва визначені цивільним законодавством. Зокрема, ЦК України (ст. 376) передбачається, що особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Питання, які стосуються правових наслідків самочинного будівництва, детально викладені в постанові Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 3 березня 2012 року № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)». Використання земельних ділянок у межах населених пунктів для потреб, не пов'язаних із забудовою, здійснюється відповідно до плану земельно-господарського устрою населеного пункту. Затверджений у встановленому порядку план земельно-господарського устрою є обов'язковим для виконання органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, а також підприємствами, установами, організаціями і громадянами. Він має за мету обґрунтування, розробку і подальшу реалізацію на землях населеного пункту, які не підлягають забудові та тимчасово не забудовані, необхідного обсягу організаційних та інженерно-технічних заходів щодо освоєння, поліпшення якості земель, забезпечення їх раціонального використання, охорони та захисту від руйнівних процесів тощо.

Спорудження індивідуального жилого будинку чи індивідуального гаража громадянами нерозривно пов'язане з необхідністю отримання ними відповідних земельних ділянок. Можливість виникнення у громадян прав на земельні ділянки для зазначених цілей передбачена ст. 40 ЗК України, відповідно до якої громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду відповідні земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд, а також для будівництва та обслуговування індивідуальних гаражів.

Отже, на безоплатну передачу у власність або надання в оренду земельних ділянок під індивідуальну забудову можуть претендувати лише громадяни України. Однак ст. 93 ЗК України допускає передачу в оренду земельних ділянок не тільки громадянам України, а й іноземним громадянам та особам без громадянства. Громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність присадибної земельної ділянки або земельної ділянки для будівництва індивідуального гаража із земель державної власності, подають письмову заяву до районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації, а із земель комунальної

власності - до відповідної сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки.

Розробка проекту здійснюється на підставі угоди сторін, в якій визначаються строки виконання робіт. Розроблений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки погоджується в порядку, встановленому ст. 186 ЗК України. (Розроблений землевпорядниками проект землеустрою підлягає погодженню в наступних організаціях:

• місцеве управління Держземагентства;

• місцевий відділ архітектури та містобудування;

інші організації (органи лісгоспу, водгоспу, охорони культурної спадщини, екології і т.і.) в окремих індивідуальних випадках

Відмова органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у передачі земельної ділянки у власність громадянина або залишення клопотання без розгляду відповідно до ст. 118 ЗК України можуть бути оскаржені до суду.

На підставі рішення уповноваженого органу про передачу присадибної земельної ділянки громадянин (забудовник) звертається до місцевого органу містобудування та архітектури за отриманням будівельного паспорта об'єкта нерухомості (індивідуального житлового будинку), який виступає підставою для забудови присадибної земельної ділянки.

Висновки з другого питання

Землі промисловості - окремий вид земель у складі самостійної категорії земель України і їх правовий режим базується на єдиних для даної категорії принципах. До них належать землі, надані для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд промислових, гірничодобувних, транспортних та інших підприємств, їх під'їзних шляхів, інженерних мереж, адміністративно- побутових будівель, інших споруд (ст. 66 ЗК). Саме на цих землях підприємства здійснюють відповідну діяльність, пов'язану з виробництвом продукції, переробкою сировини, розробкою надр та ін. У зв'язку з цим серед промислових підприємств розрізняють, такі, що виробляють продукцію, оборонні, добувні тощо.