Основания внзникновення ннияа сельскохозяйст­венных предприятий на землю

В условиях перехода к рыночным отношениям в Респуб­лике Казахстан земельным законодательством предусматрива­ется несколько видов прав, на основании которых могут быть предоставлены физическим и юридическим лицам земельные участки.

В современных условиях в Республике Казахстан "при­знаются и равным образом защищаются, как государственная так и частная форма собственности на землю", что созвучно положениям части 1 статьи 15 закона Республики Казахстан "О земле".

Земля может находится также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных зако­ном".

Инновации, внесенные новым земельным законодатель­ством, со всей определенностью констатируют то, что прежние традиционные представления о праве собственности на землю, в которых трактовалось о том, что земля является исключи­тельной собственностью государства, в условиях сегодняшнего дня совершенно устарели и для рыночных условий представ­ляются неадекватными и неприемлемыми. Более того, необхо­димо указать, что сегодня все большее значение приобретает частная форма собственности на землю. Однако пунктом 2 части 4 статьи 79 закона Республики Казахстан "О земле" кате­горично установлено, что земли сельскохозяйственного назна­чения предоставляются в частную собственность только гражданам Республики Казахстан для развития личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства. Для иностранных лиц и лиц без гражданст­ва земли сельскохозяйственного назначения предоставля­ются только на праве временного землепользования на ус­ловиях аренды сроком до 10 лет.

Особое место в системе аграрного права занимают про­блемы, касающиеся земельных прав сельскохозяйственных организаций, предприятий и учреждений.

В соответствии с действующим земельным законода­тельством, земельные участки могут быть предоставлены сель­скохозяйственным товаропроизводителям для ведения сель­ского хозяйства на праве землепользования. Механизм возник­новения права землепользования осуществляется следующими путями:

- путем предоставления право землепользования;

- путем передачи права землепользования;

- путем перехода права землепользования в порядке универсального правопреемства (наследования, реоргани­зации юридического лица).

При этом основаниями возникновения права землеполь­зования являются следующие юридические факты:

- акты государственных органов;

- гражданско-правовые сделки;

- иные основания, предусмотренные действующим за­конодательством

Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства могут быть предоставлены на праве собственности (государственной и ча­стной), на праве землепользования (постоянного и временного) и на праве аренды

Физическим и юридическим лицам Республики Казах­стан для ведения товарного сельскохозяйственного производ­ства. защитного лесоразведения, научно-исследовательских, опытных и учебных целей, ведения подсобного сельского хо­зяйства, огородничества и животноводства земли сельскохо­зяйственного назначения предоставляются на праве землеполь­зования.

Следует отметить, что круг субъектов права землеполь­зования в достаточной степени обширен. В число таковых включаются и выделяются следующие виды землепользовате­лей:

- государственные и негосударственные;

- национальные и иностранные,

- физические и юридические лица;

- постоянные и временные;

- первичные и вторичные.

Земельные участки для ведения сельскохозяйственного производства сельскохозяйственным предприятиям предостав­ляются местными исполнительными органами (главами мест­ных администрации) в пределах и размерах, установленных земельным законодательством. При этом на основании заклю­чения комиссии, создаваемой местными исполнительными ор-

ганами из числа депутатов местного представительного органа, представителей территориальных органов по управлению зе­мельными ресурсами, архитекгуры и градостроительства и ор­ганов местного самоуправления выносится решение о предос­тавлении земельного участка.

- при постоянном землепользовании - акт на право по­стоянного землепользования;

- при временном возмездном землепользовании - дого­вор об аренде земельного участка;

- при временном безвозмездном землепользовании - до­говор о временном безвозмездном землепользовании.

По общему правилу предоставление права землеполь­зования означает наделение лица правом землепользования непосредственно государством.

Теоретические постулаты земельного права констати­руют, что в теории земельного права право землепользования может быть предоставлено в следующих видах: как - то, по­стоянного или временного, отчуждаемого или неотчуждаемого, приобретаемого возмездно или безвозмездно.

Право постоянного землепользования предоставляется государственны м земле пользователям:

- юридическим лицам, владеющим зданиями (строения­ми, сооружениями), помещениями в объектах кондоминиума, на праве хозяйственного ведения или оперативного управле­ния;

- юридическим лицам, осуществляющим сельскохозяй­ственное и лесохозяйственное производство;

- юридическим лицам, осуществляющим землепользова ние на особо охраняемых природных территориях:

- в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

Право временного землепользования по срокам своего действия подразделяется на два основных вида:

- на краткосрочное - сроком до 5 лет;

- на долгосрочное - сроком до 49 лет.

Временный землепользователь, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора времен­ного землепользования на новый срок.

Как было указано выше, передача права землепользова­ния зачастую производится на основе гражданско-правовых сделок. Передача права землепользования другому лицу на оп­ределенный срок производится на основании договора аренды или временного безвозмездного землепользования. Законода­тельством запрещается совершение сделок землепользователя­ми в отношении права землепользования, включая его отчуж­дение, на землях:

- общего землепользования;

- предоставленных для нужд обороны;

- особо охраняемых природных территорий, оздорови­тельного, рекреационного и историко-культурного назначения;

- служебного земельного надела.

Таким образом, передача землепользователем принадле­жащего ему земельного участка во временное землепользова­ние другому лицу (вторичному землепользователю), а также отчуждение права временного землепользования означает на­деление лица правом землепользования другим землепользова­телем.

Вторичное землепользование возникает в тех случаях, когда первичный землепользователь не производит отчужде­ние своего права землепользования, а поредает другому лицу принадлежащий ему участок (или часть его) во временное зем­лепользование с уведомлением уполномоченного органа.

Вторичный землепользователь всегда является времен­ным землепользователем без права передачи своих прав дру­гим землепользователям. Однако при передаче земельного уча­стка во вторичное землепользование, как первичный так и в

вторичный землепользователи несут перед государством обя­занности землепользователя в полном объеме. Договор о вто­ричном землепользовании заключается в форме договора арен­ды или договора о временном безвозмездном землепользова­нии.

Иностранцы, лица без гражданства и иностранные юри­дические лица, предприятия с иностранным участием могут получать земельные участки сельскохозяйственного назначе­ния во вторичное землепользование.

Контрольные вопросы:

1. Какие лица, в соответствии с действующим земельным законодательством, наделены правом частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения?

2.

3. Какие акты свидетельствуют о возникновении права землепользования?

4. Дайте характеристику права постоянного землеполь­зования.

5. Дайте характеристику права временного землепользо­вания.

6. Охарактеризуйте способы передачи права землеполь­зования другим лицам.

1.3 Аренда земли, поридпо я угкіовяс оврс. тпчр демию в аренду. Арендная плата за землю.

Одной из слабооснашенных нормативно-правовых баз и недостаточно освещенной в правовой литературе проблемой является проблема правового положения аренды земли. Объ­ясняется это тем, что в советский период развития аграрных отношений правовое содержание института аренды в значи­тельной степени игнорировалось, а если быть более категорич­ным, то следует отметить, что аренда земель сельскохозяйст­венного назначения была запрещена повсеместно еще в 1934

году . Однако экономико-правовой институт аренды земли, как никакой иной договор, наиболее точно отражает механизм взаимоотношения собственника земли - арендодателя и поль­зователя земли - арендатора.

Немаловажное значение для развития земельных аренд­ных отношений имеет зарубежный опыт. Так, например, наи­более дед-альное земельное арендное законодательство разра­ботано в Великобритании, Франции, Бельгии, Нидерландах, где аренда весьма распространена, а иногда и преобладает сре­ди форм землепользования.

В условиях сегодняшнего дня в соответствии с частью 1 статьи 541 Гражданского кодекса Республики Казахстан в имущественный наем (аренду) могут быть переданы предпри­ятия и другие имущественные комплексы, земельные участ­ки, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе использования (не потребляемые вещи).

Другими немаловажными факторами для заключения до­говора аренды земли являются:

- во-первых, то, что лицо, изъявляющее желание зани­маться сельскохозяйственной деятельностью на земле, зачас­тую, в силу отсутствия необходимых средств, не имеет воз­можности приобрести землю в собственность;

- во-вторых, нсущоствляоrся желание собственника зе­мельного участка (арендодателя), извлечения прибыли из пе­редачи земли во временное пользование другому лицу (аренда­тору).

Развитие арендных отношений в использовании земли вызывается необходимостью всесторонней мобилизацией зе­мельных ресурсов. Так, в Великобритании и Австралии в арендных нтиншоиеях участвует треть всех фермерских хо­зяйств, занимающих нннлн 30 процентов сельскохозяйствен­ных угодий. ,

' ' Z7C т -rV С

з См.: Аграрное право: Учебник для вузов / Под редакцией проф. Г.Е. Быстрова и проф. М.И. Козыпя 7-еиз.дание. испр и лоп. - М.: Юристъ, 1999. С.222.

С.Торайгыров атындагы ПМУ-дщ' акадеНЫк С.Бейсемоа« _аТындагы то._|Ы* *

В Швеции в 1961 году из всей площади сельскохозяйст­венных угодий 43,8 процента составляли арендуемые земли, а на начало 1990 года количество таких земель достигло 73,3 процента.

В США доля земель, находящихся в полной частной соб­ственности, также уменьшается. По данным Министерства сельского хозяйства США, в 1987 году из 357,8 млн. гектаров земли, используемой в сельском хозяйстве, за полными собст­венниками было 32,9 процента (против 51,9 процента в 1990 году), частными собственниками - 53,9 процента и полными арендаторами - 13,2 процента.^[2]

Хозяйственная и предпринимательская деятельность арендатора имеет место в различных отраслях экономики Рес­публики Казахстан. Однако особенности аренды земли в сфере сельскохозяйственного производства сопряжены с рядом осо­бенностей, позволяющих дифференцировать их от других ви­дов аренды. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Эти особенности вытекают прежде всего из невозобновляемости таких природных ресурсов как земля, их ограниченности, а поэтому - необходимости специально предусматривать меры, направленные на их рациональное ис­пользование. И как нам представляется, наверное, поэтому ве­дущие специалисты, длительное время исследующие различ­ные аспекты аграрного права, профессора Г.Е. Быстров и М.И. Козырь выделяют сельскохозяйственную аренду в самостоя­тельный институт аграрного законодательства.^[3]

Аренда земли представляет собой гражданско-правовую сделку, и поэтому ее правовое положение урегулировано нор­мами Гражданского кодекса Республики Казахстан, а также отдельными нормами земельного законодательства, где неос­порима роль и значение закона Республики Казахстан "О зем­ле".

В общем представлении институт аренды имеет тради­ционно широкое распространение в коммерческом обороте и по сфере использования уступает лишь договору купли- продажи Подобно купле-продаже и иным актам возмездной реали тации имущества аренда - товарная сделка Однако това­ром в ней выступает только часть потребительной стоимости сдаваемой в аренду вещи, соответствующая отрезку времени, в течение которого арендатор правомочен извлекать полезные свойства этой веши

По договору аренды земли одна сторона - собственник земельного участка (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) во временное владение и пользо­вание или временное пользование земельный участок надле­жащего качества за определенную плату, арендатор обязует­ся принять данный земельный участок, своевременно произво­дить арендную плату и содержать земельный участок в над лежащем состоянии и использовать строго по целевому на­значению При этом получаемая в результате аренды земли продукция, доходы и иная выгода являются собственностью арендатора.

Составные элементы договора аренды земли включают в себя следующие атрибуты договора: стороны, предмет, форму и содержание договора

Сторонами договора аренды земли являются арендода­тель и арендатор. Арендатором выступает собственник переда­ваемого во владение и пользование земельного участка, а так­же лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать земельный участок в субаренду, что соответствует статейным положениям закона Республики Казахстан "О земле", на осно­вании которых можно отметить, что земли сельскохозяйст­венного назначения могул находиться в частной собственно­сти граждан республики для развития личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства (статья 79 часть 4 закона "О земле"). Отсюда следует, что арендодателем земли в основном является государство, так как само является собственником земель сельскохозяйственного назначения. В качестве арендатора могут выступать любые субъекты права, наделенные соогветствующими свойствами

правосубъектности, в том числе и иностранные* граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, предприятия с иностранным участием.

Таким образом, институт аренды земель является эффек­тивным правовым инструментом в случаях предоставления земельных участков гражданам ближнего и дальнего зарубе­жья, поскольку позволяет государству, не нарушая своего су­веренитета, не торгуя земельной собственностью как нацио­нальным богатством, активно сотрудничать с иностранными фирмами и государствами.^[4]

Предметом договора аренды земельного участка являет­ся непосредственно земельный участок вокруг, которого скла­дываются арендные общественные отношения. В соответствии с действующим земельным законодательством установлена существенная особенность сдачи земельного участка в аренду, при этом должно быть неукоснительно соблюдено то условие в соответствии, с которым земля должна быть использована строго по ее целевому назначению. Предмет всегда является одним из существенных условий заключаемого договора.

Форма договора аренды земельного участка должна со­ответствовать требованиям гражданского законодательства, всесторонне регулирующих законодательную форму договора аренды земли. Так как закон Республики Казахстан "О земле" не содержит на этот счет конкретных указаний, то в соответст­вии со статьей 544 Гражданского кодекса Республики Казах­стан "договор имущественного найма (аренды) на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заклю­чен в письменной форме". Однако договор аренды земельного участка, заключаемый между гражданами на срок до одного года, может быть заключен в устной форме (часть 3 вышена­званной статьи). Договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации. Желательно, чтобы к договору были приложения: план арендуемого земельного участка, его экспликация, список земельных участков с особым режимом использования. И, наконец, в соответствии с частью 4 статьи 544

использования. И. наконец, в соогвегствии с частью 4 статьи 544 I ражданского кодекса Республики Казахстан договор аренды земельного участка, предусматривающий переход в после­дующем права собственности на данный земельный участок арен затору, заключается в форме, предусмозренной для дого­вора купли-продажи земельного участка

I (од содержанием договора аренды земельного участка понимаются права и обязанности субьектов данного договора.

Порядок заключения договора аренды на земельные уча­стки и условия их передачи в пользование и во временное вла­дение арендаторам регламентируются гражданским законода­тельством Республики Казахстан.

В договоре аренды земельного участка должны быть ука­заны данные, позволяющие установить передаваемый в аренду земельный участок При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду (земель­ный участок), считается несогласованным сторонами, а соот­ветствующий договор - незаключенным.

После заключения договора аренды земельного участка арендодатель обязан незамедлительно предоставить земель­ный участок арендатору. Поскольку законодатель не устанав­ливает конкретного срока для передачи земельного участка арендодателем арендатору, такой срок целесообразно преду­смотреть при составлении договора, что позволяет исключать нежелательные тенденции по поводу получения земельного участка для арендатора. Также было бы целесообразным вве­дение в договор пункта по неустойке (штрафа) за уклонение арендодателя от оформления приемо-передаточных докумен­тов на арендованный земельный участок.

Арендодатель должен предоставить арендатору земель­ный у час гок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земельного участка. Он отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, препятст­вующие пользованию им, даже если во время заключения до­говора не знал о существовании данных недостатков. Арендо­датель не несет ответственности только за те недостатки, кото­рые были оговорены в договоре аренды.

В случаях предоставления арендатору земельного участ­ка, не соответствующего условиям договора и его назначению, арендатор вправе по своему усмотрению:

- отказаться от договора и взыскать с арендодателя при­чиненные убытки;

- требовать соразмерного уменьшения арендной платы;

- потребовать от арендодателя восстановления свойств земельного участка оговоренных при составлении договора;

- самостоятельно восстановить свойства земли и требо­вать с арендодателя компенсации стоимости понесенных рас­ходов.

Институт аренды земли является возмездным правовым соглашением, смысл которой заключается в том, что собствен­ник земли уступает право пользования и владения на принад­лежащий ему земельный участок другому лицу за плату, име­нуемую арендной.

В соответствии с частью 1 статьи 8 закона Республики Казахстан "О земле" за землю, предоставленную государством во временное возмездное землепользование (аренду), взимает­ся арендная плата с зачислением ее в местный бюджет. Часть 2 статьи 8 указанного закона гласит, что "при предоставлении на территории Республики Казахстан земельного участка другим государствам размер арендной платы определяется междуна­родными договорами, ратифицированными Республикой Ка­захстан".

Базовые ставки платы за земельные участки при их сдаче государством или государственными землепользователями в аренду устанавливаются Правительством Республики Казах­стан. При сдаче в аренду собственником земельного участка, при сдаче в аренду земельного участка негосударственными землепользователями вторичным землепользователям размер, сроки и форма платы за земельные участки определяются до­говором аренды в соответствии с гражданским законодатель­ством. Данное положение подтверждается частьюЗ статьи 19 закона "О земле", закрепляющей право собственника сдавать земельный участок во временное пользование на основе дого­вора о временном пользовании земельным участком. Договор о

■ временном пользовании земельным участком заключается в форме договора аренды (с арендатором).

В соответствии со статьей 546 Гражданского кодекса Республики Казахстан арендная плата уплачивается арендато­ром в порядке, сроки и форме, установленных договором,если иное не предусмотрено законодательством. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены по­рядок, сроки и форма, обычно применяемые при найме анало­гичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Плата устанавливается за все нанятое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли, полученной в результате исполь­зования нанятого имущества, продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором земельного участка в собственность или в наем;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению нанятого земельного участка.

Стороны могут предусмотреть в договоре сочетание ука­занных форм платы за пользование земельным участком или иные формы платы.

Размеры платы за пользование земельным участком мо­гут изменяться не чаше одного раза в год, если иное не преду­смотрено соглашением сторон.

Арендатор вправе потребовать соответственного умень­шения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не от­вечает, условия пользования земельным участком, предусмот­ренные договором, существенно ухудшились, но это возможно в случае, если законодательными актами не предусмотрено иное. Если иное не предусмотрено договором, в случае суще­ственного нарушения арендатором сроков внесения платы за пользование земельным участком, арендодатель вправе потре­бовать от нею досрочного внесения платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требо­вать досрочного внесения платы более чем за два срока подряд.

•»т

Физические и негосударственные юридические лица, ко­торым в соответствии с ранее действовавшим законодательст­вом земельные участки для ведения крестьянского (фермерско­го) хозяйства и иного сельскохозяйственного производства бы­ли предоставлены на праве постоянного или долгосрочного временного землепользования, с момента введения в действие закона Республики Казахстан "О земле" становятся первичны­ми временными долгосрочными землепользователями на усло­виях аренды на максимальный срок в пределах норм земель­ных участков. При этом ставки арендной платы в случаях, пре­дусмотренных выше, устанавливаются не более ставок земель­ного налога.

Контрольные вопросы:

1. Какие существуют основания для заключения догово­ра аренды земельных участков?

2. Нормами каких отраслей права регулируются дого­ворные отношения при заключении договора аренды земельно­го участка? Дайте их краткую характеристику.

3. Дайте определение понятия договора аренды земель­ных участков.

4. Назовите и охарактеризуйте основные элементы дого­вора аренды земельных участков.

5. Что является предметов договора аренды земельного участка?

6. Какие существуют формы договора аренды земельного участка?

7. Что понимается под содержанием договора аренды зе­мельного участка?

8. Охарактеризуйте сроки договора аренды земельного участка и порядок его заключения.

9. Какими правами обладает арендатор в случае предос­тавления ему по договору аренды земли, земельного участка ненадлежащего качества?

10. Охарактеризуйте порядок осуществления арендной платы за землю.

1.4