Введение

Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее

время строительство многоквартирных домов осуществляется во многих

случаях на долевых началах («долевое участие в строительстве»), имея в виду

распределение расходов по строительству между будущими собственниками

расположенных в таком доме помещений («объектов долевого строительства»1)

при отсутствии у лиц, вкладывающих денежные средства либо иное

имущество в строительство («участников долевого строительства») права на

соответствующий земельный участок".

строительстве многоквартирных домов с различными целями: от

удовлетворения жилищной потребности до последующей перепродажи жилого

помещения, полученного в собственность.

В одном из экспертных заключений Совет при Президенте Российской

Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского

законодательства отметил: «...сам по себе механизм долевого строительства,

требующий одновременного предоставления гражданам эффективных

юридических гарантий сохранения их инвестиций, является концептуально

непригодным для эффективного решения проблемы обеспечения граждан

доступным жильем. Не лишним было бы обращение к опыту других стран, в

1 Для краткости и удобства анализа нормативного материала в диссертации используется терминология

основного законодательного акта, призванного регулировать отношения участия в долевом строительстве

многоквартирных домов — Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве

многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные

акты Российской Федерации» (С3 РФ. 2005. № 1. Ст. 40; 2006. № 30. Ст. 3287; 2008. № 30. Ст. 3616; 2010. № 25.

Ст. 3070; 2011. № 49. Ст. 7040; 2012. № 53. Ст. 7619; 2013. № 30 (ч. I). Ст. 4074; № 52 (ч. 1). С.

(ч. 1). С. 3377; № 30 (ч. 1). Ст. 4225) (далее — Закон об участии в долевом строительстве), несмотря на то, что

юридическая техника этого Закона, в том числе в терминологическом плане, оставляет желать лучшего

(подробнее об этом см.; Сарбаш С.В. Юридическая техника Закона об участии в долевом строительстве //

Основные проблемы частного права: Сборник статей к юбилею доктора юридических наук, профессора

Александра Львовича Маковского / Отв. ред. В.В. Витрянский, Е.А. Суханов. М., 2010. С. 244 - 266).

2 См.: Щербаков Н.Б. Комментарий к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров,

связанных с договорами на участие в строительстве» // Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и

комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской

Федерации / Рук. проекта Л.А. Новоселова, М. А. Рожкова. Вып. 10. М., 2009. С. 132; Он же. Краткие тезисы к

круглому столу «Договорные и вещные аспекты инвестиций в строительство: вопросы возникновения

собственности и квалификации обязательств застройщика и инвестора», организованному Российской школой

частного права при поддержке Торгово-промышленной палаты РФ (Москва, 26.04.2012) // 1ЖЬ: Нйр://\у\у\у.т-

1о§08.ги/риънса1юп5/кги§1у1_51о1_г5нсьр_с1о§оуотуе_1_уе8ьпуе_а5рек{у_туезг1су_у_5{го11е151уо_уорго5у_уо2ткпо

уешуа_5оЬ$игегто$1М_куа1Шкасп_оЬуа2а1е181у_2аз1го15Ыка_1_ т у е 51ога_26_арге1уа_2012_§/

4

которых подобные способы привлечения денежных средств граждан либо

прямо запрещены, либо могут быть реализуемы под контролем финансовых

институтов, таких как банки, которые за свой счет осуществляют

финансирование строительства и несут все риски дефицита финансирования» .

С этим утверждением трудно не согласиться. Однако едва ли реалистичен

прогноз об отказе в ближайшие годы от практики долевого строительства

многоквартирных домов.

механизмов защиты прав граждан, решивших прибегнуть к данному способу

удовлетворения жилищной потребности. Особенно остро стоит вопрос защиты

прав участников долевого строительства многоквартирных домов (далее также

— участники строительства) в ситуации несостоятельности (банкротства)

(далее также - банкротство) застройщика.

В профессиональном сообществе неоднократно поднимался вопрос о

необходимости отражения в законодательстве о несостоятельности специфики

банкротства организаций-застройщиков4. Совет при Президенте Российской

Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского

законодательства также обращал внимание на существующую потребность

«...введения в законодательство о несостоятельности (банкротстве)

специальных правил, которые предусматривали бы определенные гарантии

0 Экспертное заключение по проекту Федерального закона «О внесении изменений в отдельные

законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей проведения

государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов, оснований

проведения проверок и периодичности их проведения» (принято на заседании Совета 24.12.2012 (протокол №

113)) // Экспертные заключения Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и

совершенствованию гражданского законодательства 2012 г. Материалы конференции «Гражданское право

России: итоги года» 24-25 января 2013 г. М., 2013. С. 214.

4 См., напр.: Егоров А.В. Банкротство организаций-застройщиков // Вестник ВАС РФ. 2007. № 4. С. 30 - 51;

Коннова Т.В. Защита прав дольщиков на объекты незавершенного строительства при банкротстве застройщика

// Правовая Россия в XXI веке: вопросы теории и практики. Материалы международной научно-практической

конференции. СПб., 2010. С. 239; Кратенко М.В. Защита от чужого банкротства // ЭЖ-Юрист. 2009. № 16 (СПС

«КонсультантПлюс»); Он же. К вопросу о финансовых гарантиях осуществления деятельности по долевому

строительству // Законы России: опыт, анализ, практика.

М.В. Анализ исторического развития обеспечения интересов кредиторов-долыциков при банкротстве

застройщика // Актуальные проблемы теории и практики применения российского законодательства:

Материалы II Всероссийской заочной научно-практической конференции (25 февраля 2011 г.). Сибай, 2011. С.

143.

5

прав граждан-долыциков на случай банкротства организаций, привлекающих

их денежные средства...» 5 .

В отсутствие таких специальных правил в актах федерального

законодательства рядом субъектов Российской Федерации были приняты

законы, предусматривающие меры государственной поддержки «обманутых

дольщиков» (спектр этих мер весьма широк - от социальной выплаты в

размере, необходимом для приобретения жилого помещения, либо

субсидирования процентной ставки по кредиту, сумма которого направляется

гражданином на завершение строительства дома, до принудительного

прекращения прав неплатежеспособного застройщика на земельный участок,

отведенный под строительство дома, с последующей передачей данного

земельного участка другому лицу на основе конкурса с инвестиционными

условиями)6.

Федеральным законом от 12.07.2011 №210-ФЗ' глава IX Федерального

закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»8

дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков». Содержащиеся в нем

правила направлены на обеспечение реализации и дополнительной защиты

прав участников строительства (физических лиц, юридических лиц, публичноправовых

образований), вложивших денежные средства либо иное имущество в

строительство многоквартирных домов с целью последующего получения

5 Экспертное заключение Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и

совершенствованию гражданского законодательства по проекту Федерального закона «О внесении изменений в

Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (принято на заседании Совета 29.01.2007 (протокол

№ 47)) // 1Л1Ь: Ьпр://а5О2с12.с1ита.аоу.ш/та1п.пй17%288ргаукаЫе'Л'%29',ОрепА§еп1:&КК|=392304-4&02

6 См., напр.: Закон Санкт-Петербурга от 06.07.2009 № 307-62 «О мерах по защите прав участников долевого

строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге» // Санкт-Петербургские ведомости.

Закон Нижегородской области от 29.10.2008 № 146-3 «О мерах государственной поддержки граждан,

пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области» //

Нижегородские новости. 2008. № 209 (4101); Закон Саратовской области от 01.10.2007 № 197-ЗСО «О защите

права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области» //

Саратовская областная газета (официальное приложение). 2007. № 61 (утратил силу в связи с принятием Закона

Саратовской области от 02.08.2012 № 122-ЗСО «О защите права на жилище участников строительства

многоквартирных домов на территории Саратовской области»); Закон Самарской области от 16.03.2007 № 13-

ГД «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых

дольщиков) на территории Самарской области» // Волжская коммуна. 2007. 20 марта. Подробнее об этом см.:

Кратенко М. Завершение строительства «проблемных» домов // ЭЖ-Юрист. 2010. № 17. С. 1 2 -1 3 .

7 СЗ РФ. 2011. № 29. Ст. 4301 (далее - Закон № 210-ФЗ).

8 СЗ РФ. 2002. № 43. Ст. 4190; 2008, № 30. Ст. 3616; 2009. № 1. Ст. 4; № 18. Ст. 2153; № 29. Ст. 3632; 2011. № 1.

Ст. 41; № 7. Ст. 905; № 19. Ст. 2708; № 29. Ст. 4301; № 30. Ст. 4576; № 49. Ст. 7024, 7068; 2012. № 31. Ст. 4333;

№ 53. Ст. 7619; 2013. № 30 (ч. 1). Ст. 4084; 2015. № 1(ч. 1). Ст. 35 (далее - Закон о банкротстве).

6

расположенных в них жилых помещений (при этом ряд законоположений

свидетельствует о стремлении законодателя предоставить приоритетную

защиту гражданам - участникам строительства как непрофессиональным

инвесторам).

Однако принятие Закона № 210-ФЗ не означает, что проблема защиты

прав участников строительства многоквартирных домов в ситуации

банкротства застройщика исчерпана. Скорее, наоборот. Часть наболевших

вопросов данный Закон решил, однако, обширная судебно-арбитражная

практика свидетельствует о том, что большая часть вопросов им поставлена, и

оптимальные ответы на них еще предстоит найти.

неоднозначность ряда правил § 7 главы IX Закона о банкротстве, видимо,

отчасти объясняется тем, что указанные поправки в Закон о банкротстве

принимались в преддверии избирательной кампании в Государственную Думу

в отсутствие их предварительного публичного обсуждения в профессиональном

сообществе, в том числе на страницах специализированных изданий.

Все это говорит об актуальности проблематики банкротства

застройщиков многоквартирных домов, прежде всего такого аспекта, как

обеспечение защиты прав участников строительства, столкнувшихся с

неплатежеспособностью контрагента-застройщика.

Объектом диссертационного исследования являются общественные

отношения, возникающие в связи с реализацией ключевых гражданско-

правовых способов защиты прав участников строительства многоквартирных

домов при банкротстве застройщика.

Предмет диссертационного исследования. В юридической литературе

неизменно подчеркивается комплексный характер законодательства о

несостоятельности (банкротстве): сочетание в нем норм публичного (как

материального, так и процессуального) и частного права9.

9 См.: Белых В.С., Дубинчин А.А., Скуратовский М.Л. Правовые основы несостоятельности (банкротства):

Учебно-практическое пособие / Под общ. ред. проф. В.С. Якушева. М., 2001. С. 22; Белых В.С. Концепция

банкротства: законодательная модель и реальность // Российский юридический журнал. 1995. № 3. С. 13;

Жилинский С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности): Учебник

7

Предметом настоящего диссертационного исследования являются

гражданско-правовые аспекты установления и погашения требований

участников строительства — как денежных, так и неденежных (требований о

передаче жилых помещений), вопрос о надлежащем способе гражданско-

правовой защиты прав участников строительства, получивших владение

жилыми помещениями во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме до

возбуждения дела о банкротстве застройщика, и условия реализации данного

способа защиты.

Определяя предмет настоящего исследования, необходимо сделать

следующие важные уточнения.

Во-первых, в фокусе нашего внимания находятся вопросы гражданско-

правовой защиты прав участников строительства, вложивших денежные

средства (иное имущество) в возведение многоквартирного дома с целью

последующего получения в собственность жилых помещений в данном доме, в

ситуации банкротства застройщика. Такое сужение предмета исследования

представляется необходимым, учитывая значительную специфику правового

положения указанной категории лиц, участвующих в деле о банкротстве

застройщика, ёе 1е§е 1а!а10.

Вместе с тем в ряде случаев мы сочли возможным затронуть

проблематику защиты прав участников строительства, претендующих на

получение нежилых помещений в многоквартирном доме, постольку, поскольку

специфики, о которой сказано выше, не усматривалось.

для вузов. 6-е изд. М., 2005. С. 840; Основные институты гражданского права зарубежных стран / Под ред. В.В.

Залесского. М., 2004. С 104; Попондопуло В.Ф. Банкротство. Правовое регулирование: научно-практическое

пособие. М., 2014. С. 69; Свириденко О.М. Концепция несостоятельности (банкротства) в России: монография.

М., 2008. С. 64 - 74; Телюкина М.В. Основы конкурсного права. М., 2004 (СПС «Гарант») (взгляды М.В.

Телюкиной на место норм, регламентирующих отношения несостоятельности, в системе российского права

претерпели эволюцию: от признания конкурсного права комплексным правовым институтом до констатации

существования «тенденции к квалификации конкурсного права как новой отрасли российского права, имеющей

самостоятельные предмет, метод, принципы, цели, субъектов, законодательную базу» (Телюкина М.В.

Динамика и тенденции развития отношений несостоятельности (банкротства) в современном российском праве

// Проблемы современной цивилистики: Сборник статей, посвященных памяти профессора С.М. Корнеева /

Отв. ред. Е.А. Суханов, М.В. Телюкина. М., 2013. С. 128)); Ткачев В.Н. Конкурсное право: Правовое

регулирование несостоятельности (банкротства) в России: Учебное пособие. М., 2006. С. 9.

10 Право законодателя установить повышенную защиту граждан как непрофессиональных инвесторов в сфере

жилищного строительства мы не оспариваем.

8

Во-вторых, при установлении и последующем погашении требований о

передаче жилых помещений или денежных требований, по существу,

происходит реализация способов гражданско-правовой защиты прав

участников строительства.

Так, передача жилого помещения участнику строительства, имеющему

требование о передаче жилого помещения, в порядке погашения этого

требования представляет собой осуществление такого способа защиты

гражданских прав, как присуждение к исполнению обязанности в натуре.

При удовлетворении денежного требования участника строительства

имеет место (альтернативно) присуждение к исполнению обязанности в

натуре", возмещение убытков, применение последствий недействительности

сделки, истребование неосновательного обогащения.

Передача прав застройщика на объект незавершенного строительства

(строящийся многоквартирный дом) и земельный участок созданному

участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному

специализированному потребительскому кооперативу в порядке погашения

требований участников строительства о передаче жилых помещений и

денежных требований рассматривается законом как предоставление отступного

по данным требованиям (п. 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве). Аналогичным

образом трактуется передача жилого помещения участнику строительства,

имеющему денежное требование, в погашение этого требования (п. 7 ст. 201.11

Закона о банкротстве).

Отступное является способом прекращения обязательства и по общему

правилу предоставляется во исполнение заключенного между кредитором и

должником соглашения об отступном (ст. 409 Гражданского кодекса

Российской Федерации 12). В рассматриваемой же нами ситуации основанием

11 Такая трактовка возможна, если исходить из того, что возврат денежных средств участнику строительства,

уплаченных до расторжения договора, заключенного с застройщиком, происходит не в качестве

неосновательного обогащения или убытков, а в порядке исполнения договорного обязательства, перешедшего в

«ликвидационную стадию» (подробнее об этом см. § 2 главы II настоящего исследования).

12 СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 1996. № 9. Ст. 773; № 34. Ст. 4026; 1999. № 28. Ст. 3471; 2002. № 12. Ст. 1093;

№ 48. Ст. 4746; 2003. № 52. Ст. 5034; 2004. № 27. Ст. 2711; № 31. Ст. 3233; 2005. № 1. Ст. 18, 39; № 27. Ст.

9

передачи имущества (прав застройщика, жилых помещений) в качестве

отступного по требованиям участников строительства является не соглашение

последних с должником, а судебный акт (определение арбитражного суда).

Такое «принудительное отступное», по существу, представляет собой

государственно-принудительную меру защиты гражданских прав.

На защиту охраняемого законом интереса участника строительства

направлена и государственно-принудительная мера, названная в законе

«признанием права собственности участника строительства на жилое

помещение» (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве)ь .

Наличием требования о передаче жилого помещения или денежного

требования характеризуется статус участника строительства в делах о

банкротстве застройщиков многоквартирных домов. Широкое распространение

получила практика предъявления участниками строительства в таких делах

«требований о признании права собственности на жилые помещения».

Указанные требования и соответствующие им способы защиты являются

ключевыми в делах о банкротстве застройщиков, именно поэтому гражданско-

правовые аспекты их осуществления являются предметом настоящего

исследования (кроме того, в § 3 главы I затрагивается такой способ защиты

прав участников строительства, как исключение имущества из конкурсной

массы).

Вместе с тем участник строительства вправе прибегнуть и к иным

способам защиты своих прав (например, таковым может быть истребование

недвижимого имущества из чужого незаконного владения застройщика, при

этом виндикационный иск должен предъявляться участником строительства

также в деле о банкротстве застройщика). Однако возможность предъявления

подобных требований не определяет статус участника строительства, не

2722; № 30. Ст. 3120; 2006. № 2. Ст. 171; № 3. Ст. 282; № 23. Ст. 2380; № 31. Ст. 3437; № 45. Ст. 4627; № 50. Ст.

5279; № 52. Ст. 5497; 2007. № 1. Ст. 21; № 7. Ст. 834; № 49. Ст. 6079; 2008. № 17. Ст. 1756; № 20. Ст. 2253;

2009. № 1. Ст. 20, 23; № 29. Ст. 3582; № 52. Ст. 6428; 2010. № 19. Ст. 2291; № 31. Ст. 4163; 2011. № 15. Ст.

2038; № 49. Ст. 7015, 7041; № 50. Ст. 7335; 2012. № 50. Ст. 6963; № 53. Ст. 7607, 7627; 2013. № 7. Ст. 609; № 19.

Ст. 2327; № 26. Ст. 3207; № 27. Ст. 3434, 3459; № 30 (ч. 1). Ст. 4078; № 44. Ст. 5641 (далее — ГК РФ).

13 Оценка обоснованности выбора законодателем именно этого способа защиты содержится в § 1 главы IV

настоящего исследования.

10

характеризует специфику гражданско-правовой защиты прав участников

строительства при банкротстве застройщика многоквартирного дома, и поэтому

такие требования и соответствующие им способы защиты не рассматриваются в

настоящей работе.

Цели и задачи диссертационного исследования. Целью

диссертационного исследования является комплексный анализ реализации

ключевых способов гражданско-правовой защиты прав участников

строительства многоквартирных домов при банкротстве застройщика.

Для достижения указанной цели решались следующие задачи:

- установление взаимосвязи между отдельными элементами гражданско-

правового режима многоквартирного дома и способами защиты прав

участников строительства;

- выявление условий признания арбитражным судом требований

участников строительства о передаче жилых помещений обоснованными и их

включения в реестр требований о передаче жилых помещений;

- определение оптимального срока закрытия реестра требований о

передаче жилых помещений и реестра требований кредиторов для участников

строительства, а также последствий пропуска указанного срока;

- исследование факторов, определяющих выбор надлежащего средства

защиты прав участников договора простого товарищества, на основании

которого осуществляется (осуществлялось) строительство многоквартирного

дома, в случае признания банкротом одного из них;

- выявление оптимальных способов погашения требований участников

строительства, реализующих идею замены застройщика, признанного

банкротом, при наличии у последнего многоквартирного дома, строительство

которого не завершено;

исследование значения государственной регистрации права

собственности застройщика на многоквартирный дом, строительство которого

завершено, для целей реализации такого способа погашения требований

участников строительства, как передача им в собственность жилых помещений;

11

- установление надлежащего способа защиты охраняемого законом

интереса участника строительства в приобретении права собственности на

жилое помещение во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме,

переданное ему застройщиком до возбуждения производства по делу о

банкротстве последнего, и условий реализации данного способа защиты.

Теоретическая и методологическая основы диссертационного

исследования. Теоретическую основу настоящего исследования составили

работы таких отечественных цивилистов и процессуалистов, как К.Н.

Анненков, Ю. Барон, Р.С. Бевзенко, Е.В. Васьковский, А.В. Венедиктов, В.В.

Витрянский, Д.М. Генкин, А.Г. Гойхбарг, Б.М. Гонгало, В.М. Гордон, М.А.

Гурвич, А.В. Егоров, В.Б. Ельяшевич, В.С. Ем, М.А. Ерохова, А.Г. Карапетов,

Л.А. Кассо, Е.А. Крашенинников, М.И. Митилино, Е.А. Нефедьев, Д.В. Новак,

Л.А. Новоселова, К.П. Победоносцев, В.Ф. Попондопуло, М.А. Рожкова, О.Н.

Садиков, С.В. Сарбаш, В.И. Синайский, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, М.В.

Телюкина, Д.О. Тузов, Б.Л. Хаскельберг, В.М. Хвостов, Б.Б. Черепахин, Д.М.

Чечот, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, И.Е. Энгельман, К.С. Юдельсон, В.В.

Ярков и др. Кроме того, использованы научные труды ряда зарубежных

правоведов, среди которых Ь. Еппессегав, XV.XV. МсВгуёе, Т. Рткепаиег, А.

Иеззпег А., В. КоЫ, 8.С .1 1 К ой тап п , В. №сЬо1ав, Я. Ро!Ыег, О.Н. ТгеПе1, С.О.

Уап ёег Мегше, Ь. Уап УИе1,1. 2еко11, Я. 21ттегтапп.

Методологической основой диссертационного исследования являются

общенаучные и специальные (частнонаучные) методы: формально-логический,

системный, исторический, сравнительно-правовой.

Степень научной разработанности темы. К настоящему моменту в

российской правовой науке отсутствуют монографические и диссертационные

исследования, посвященные комплексному анализу реализации ключевых

способов гражданско-правовой защиты прав участников строительства

многоквартирных домов при банкротстве застройщика14. Приходится

14 Защищенная в 2014 г. М.В. Крушевской диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических

наук по теме «Способы обеспечения интересов кредиторов при банкротстве застройщика, осуществляющего

12

констатировать, что данные вопросы, как и в целом проблематика банкротства

застройщиков многоквартирных домов, практически не разработаны в научном

плане, что не соответствует ни количеству проблем, возникающих в данной

области правового регулирования, ни общественной значимости вопроса.

Научная новизна диссертационного исследования. Настоящая работа

является первым в российском правоведении комплексным исследованием

ключевых вопросов гражданско-правовой защиты прав участников

строительства многоквартирных домов при банкротстве застройщика.

Положения, выносимые на защиту. На защиту выносятся следующие

положения, сформулированные в результате проведенного диссертантом

исследования:

1. С целью создания механизма равного и пропорционального

удовлетворения требований участников долевого строительства

многоквартирного дома в ситуации банкротства застройщика необходимо

отказаться от нашедшего отражение как в доктрине, так и в

правоприменительной практике подхода, допускающего судебное признание

права собственности участников долевого строительства на жилые и нежилые

помещения в домах, строительство которых не завершено. Напротив, следует

исходить из того, что до момента передачи застройщиком участнику долевого

строительства помещения (объекта долевого строительства) в многоквартирном

доме, введенном в эксплуатацию, участнику долевого строительства должны

быть доступны лишь средства обязательственно-правовой защиты

(предъявление требования о передаче помещения, денежного требования).

2. Требование участника долевого строительства о передаче жилого

помещения в многоквартирном доме может быть признано обоснованным

арбитражным судом и, как следствие, включено в реестр требований о передаче

жилых помещений при одновременном соблюдении следующих условий:

долевое строительство» посвящена, главным образом, рассмотрению вопроса «обеспечения интересов

кредиторов при обращении взыскания на заложенное имущество в условиях банкротства застройщика».

13

а) участником долевого строительства исполнено полностью или

частично обязательство по оплате жилого помещения;

б) договор, на котором основано требование участника долевого

строительства о передаче жилого помещения, является заключенным и

действительным;

в) обязательство застройщика по передаче жилого помещения участнику

долевого строительства не исполнено;

г) за участником долевого строительства не зарегистрированы право

собственности на соответствующее жилое помещение либо доля в праве общей

долевой собственности на многоквартирный дом.

3. В случае признания банкротом участника договора простого

товарищества, на основании которого осуществлялось либо осуществляется

строительство многоквартирного дома, при решении вопроса о надлежащем

средстве защиты прав иных товарищей (предъявление требования о передаче

жилого помещения, денежного требования, требования об исключении

имущества из конкурсной массы) ключевое значение имеют следующие

обстоятельства:

а) условие договора о принадлежности земельного участка, на котором

осуществлялось либо осуществляется строительство многоквартирного дома

(предусматривает ли договор обязанность товарища-правообладателя

земельного участка внести вклад в общее дело в виде права аренды или

посредством передачи земельного участка в общую долевую собственность

товарищей);

б) исполнение товарищем-правообладателем земельного участка

вышеуказанной обязанности (оформлен ли земельный участок, на котором

осуществлялось либо осуществляется строительство многоквартирного дома, в

общую долевую собственность товарищей или в аренду со множественностью

лиц на стороне арендатора);

в) государственная регистрация права собственности товарищей на

многоквартирный дом либо помещения в многоквартирном доме.

14

4. Применительно к ситуации наличия у застройщика, признанного

банкротом, многоквартирного дома, строительство которого не завершено,

должна быть обеспечена альтернативность вариантов реализации идеи замены

застройщика (и одновременно способов погашения требований участников

долевого строительства). Такими вариантами (способами) могут быть, во-

первых, передача прав застройщика на не завершенный строительством

многоквартирный дом и земельный участок созданному участниками долевого

строительства жилищно-строительному кооперативу или иному

специализированному потребительскому кооперативу; во-вторых, продажа не

завершенного строительством многоквартирного дома и земельного участка с

условием о принятии покупателем на себя обязанности завершить

строительство дома и передать расположенные в нем жилые помещения

участникам долевого строительства. Право выбора одного из двух указанных

способов погашения требований участников долевого строительства должно

принадлежать собранию участников строительства.

5. Нашедшее отражение, в частности, в законодательстве о долевом

строительстве объектов недвижимости представление о многоквартирном доме

как о некой технической конструкции, лишенной качеств самостоятельного

объекта гражданских прав, заслуживает критической оценки и должно быть

пересмотрено. Возникновению режима жилищной (этажной) собственности

должна предшествовать государственная регистрация права собственности

застройщика на многоквартирный дом. Поэтому такую регистрацию

необходимо рассматривать в качестве одного из условий передачи участникам

долевого строительства в собственность жилых помещений в порядке

погашения их требований в деле о банкротстве застройщика.

6. Участник долевого строительства, которому было передано

застройщиком жилое помещение в многоквартирном доме, введенном в

эксплуатацию, до даты принятия заявления о признании застройщика

банкротом, имеет охраняемый законом интерес в приобретении права

собственности на указанное помещение. Надлежащим способом защиты

15

данного интереса (реализация которого в обычном (административном)

порядке осложнена в связи с возбуждением в отношении застройщика

производства по делу о банкротстве) является вынесение арбитражным судом,

рассматривающим дело о банкротстве застройщика, определения о

государственной регистрации перехода права собственности на указанное

помещение.

7. Предъявленное в деле о банкротстве застройщика многоквартирного

дома требование участника долевого строительства о государственной

регистрации перехода права собственности на расположенное в данном доме

жилое помещение может быть удовлетворено при одновременном соблюдении

следующих условий:

а) застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию

многоквартирного дома;

б) произведена государственная регистрация права собственности

застройщика на жилое помещение;

в) жилое помещение передано застройщиком участнику долевого

строительства до даты принятия заявления о признании застройщика

банкротом;

г) договор, на котором основано требование участника долевого

строительства, является заключенным и действительным;

д) участником долевого строительства исполнено обязательство по

оплате жилого помещения.

Предложения по совершенствованию действующего

законодательства. В целях совершенствования законодательного

регулирования банкротства застройщиков предлагается внести в Закон № 210-

ФЗ и § 7 главы IX Закона о банкротстве следующие изменения:

1) в п. 5 ст. 3 Закона № 210-ФЗ слова «наступает по истечении

шестидесяти дней после дня вступления в силу настоящего Федерального

закона» заменить словами «исчисляется в соответствии с правилами,

предусмотренными абзацами третьим и четвертым пункта 2 статьи 201.4

16

Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности

(банкротстве)» (в редакции настоящего Федерального закона)»;

2) п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве дополнить абзацами третьим и

четвертым следующего содержания:

«Реестр требований о передаче жилых помещений и реестр требований

кредиторов для участника строительства подлежит закрытию по истечении

двух месяцев с даты получения им уведомления конкурсного управляющего об

открытии конкурсного производства и о возможности предъявления

участником строительства требования о передаче жилого помещения (жилых

помещений) и (или) денежного требования, а также о возможности

одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора,

предусматривающего передачу жилого помещения.

Срок закрытия реестра требований о передаче жилых помещений и

реестра требований кредиторов, пропущенный гражданином-участником

строительства по уважительной причине, может быть восстановлен

арбитражным судом до принятия собранием участников строительства решения

об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований

участников строительства одним из способов, предусмотренных статьей 201.10

и статьей 201.11 настоящего Федерального закона»;

3) в абз. 1 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве слова «участникам

строительства» исключить;

4) в подп. 3 п. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве слова «переданные им

права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный

участок, а также» исключить;

5) ст. 201.10 Закона о банкротстве дополнить указанием на возможность

выбора собранием участников строительства такого способа погашения

требований участников строительства, как продажа не завершенного

строительством многоквартирного дома и земельного участка с условием о

принятии покупателем на себя обязанности завершить строительство дома и

передать расположенные в нем жилые помещения участникам строительства;

17

7) подп. 2 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве после слов «застройщиком

и участниками строительства не подписаны» дополнить словами «до даты

принятия заявления о признании застройщика банкротом»;

8) п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве дополнить подпунктом 7

следующего содержания: «произведена государственная регистрация права

собственности застройщика на многоквартирный дом»;

9) п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве изложить в следующей редакции:

«В случае, если до даты принятия заявления о признании застройщика

банкротом застройщиком в установленном федеральным законом порядке

получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и

участнику строительства передано застройщиком жилое помещение по

передаточному акту или иному документу о передаче, арбитражный суд по

заявлению участника строительства выносит определение о государственной

регистрации перехода права собственности на жилое помещение к участнику

строительства».

Апробация результатов диссертационного исследования.

Содержащиеся в настоящем исследовании основные положения и выводы

нашли отражение в научных публикациях диссертанта, а также докладах,

сделанных на Международной конференции студентов, аспирантов и молодых

ученых «Эволюция права - 2013», организованной юридическим факультетом

МГУ им. М.В. Ломоносова и проведенной в рамках VIII Фестиваля науки в г.

Москве, а также конференции «Институт банкротства в России. Практика и

технологии проведения банкротств» (Москва, 15.09.2015).

Структура диссертационного исследования обусловлена его

предметом, целями и задачами. Работа состоит из введения, четырех глав,

разделенных на десять параграфов, и библиографического списка

использованных источников.

18