<<
>>

§ 2. Погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено

До принятия Закона № 210-ФЗ в случае признания застройщика

банкротом принадлежавший ему многоквартирный дом независимо от того,

Президиумом ФАС Уральского округа 22.03.2013 (п.

6)) // Вестник ФАС Уральского округа. 2013. № 1. С. 124;

п. 4 итоговой справки по обобщению судебной практики по вопросам применения Арбитражного

процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О

несостоятельности (банкротстве)» (с учетом мнения научно-консультативного совета при ФАС Западно-

Сибирского округа, проведенного 07.09.2012), утв. Президиумом ФАС Западно-Сибирского округа 12.10.2012 //

1Ж1_: Ьир://Га5280.агЫ{г.ш/Г11е5/рёГ/1з2.рс11).

ьз При обсуждении задач гармонизации законодательства европейских стран, направленного на защиту прав

потребителей в области жилищного строительства, необходимость предоставления повышенной защиты всем

гражданам, приобретающим квартиры в еще не построенных домах или иное жилище, независимо от цели

приобретения, также аргументируется тем, что невозможно достоверно определить такую цель на этапе

вложения денежных средств гражданином (см.: КоЫ В. Тошагс1$ а Еигореап Сопзишег СопхСгисйоп Ьаш? Р. 228).

133

завершено его строительство или нет, подлежал включению в конкурсную

массу и продаже в ходе конкурсного производства с направлением вырученных

денежных средств на удовлетворение требований кредиторов застройщика.

Недопущение подобного сценария виделось прежде всего в судебном

признании и последующей государственной регистрации права общей долевой

собственности инвесторов на многоквартирный дом (либо права собственности

на «реальные доли») еще до завершения строительства дома и ввода его в

эксплуатацию, хотя такая практика сомнительна как с теоретической, так и с

практической точек зрения234.

Таким образом, даже при наличии у застройщика завершенного

строительством многоквартирного дома участники строительства, не успевшие

к моменту открытия конкурсного производства получить во владение

причитающиеся им жилые помещения и зарегистрировать право собственности

на них, могли рассчитывать лишь на удовлетворение своих денежных

требований к застройщику.

С принятием поправок в Закон о банкротстве, предусматривающих

особенности банкротства застройщиков, у участников строительства появилась

возможность получения в собственность жилых помещений в

многоквартирном доме, строительство которого завершено, в порядке

погашения своих требований к застройщику (ст. 201.11 Закона о банкротстве).

По существу, в данном случае, как и при передаче не завершенного

строительством многоквартирного дома созданному участниками

строительства кооперативу (ст. 201.10 Закона о банкротстве), происходит

изъятие принадлежащего застройщику имущества из конкурсной массы в

интересах одной группы кредиторов - участников строительства. В связи с

этим первоочередной задачей является обеспечение интересов иных

кредиторов застройщика.

234 См.: Кратенко М.В. Защита от чужого банкротства // ЭЖ-Юрист. 2009. № 16 (СПС «КонсультантПлюс»); Он

же. К вопросу о субъектах прав на многоквартирный дом, строительство которого не завершено. С. 29.

134

Одним из условий, при одновременном соблюдении которых может быть

осуществлена передача жилых помещений участникам строительства в порядке

погашения их требований, закон называет «наличие полученного в порядке,

установленном законодательством о градостроительной деятельности,

разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство

которого завершено» (подп. 1 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве).

Данная норма была положена в основу ключевой для рассматриваемого

способа погашения требований участников строительства правовой позиции

Президиума ВАС РФ, согласно которой «...предварительная государственная

регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество,

передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований,

не является обязательной»2'55.

Подход законодателя к условиям передачи участникам строительства

жилых помещений в порядке погашения их требований, поддержанный

Президиумом ВАС РФ, является отступлением от традиционного понимания

производного приобретения права собственности как влекущего преемство в

235 Постановление Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 № 15961/11 (Вестник ВАС РФ.

2012. № 8).

Обоснованность применения Президиумом ВАС РФ в данном деле нормы подп. 1 п. 3 ст. 201.11 Закона о

банкротстве (пусть и в порядке аналогии закона — «применительно к п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве»)

крайне сомнительна. Во-первых, дело, по которому принято Президиумом ВАС РФ указанное постановление

(№ А56-70717/2010), не являлось делом о банкротстве и рассматривалось в порядке искового производства.

Применение каких-либо правил § 7 главы IX Закона о банкротстве при рассмотрении указанного дела

невозможно. Во-вторых (и это главное), предметом исковых требований, заявленных в данном деле, являлось

признание права собственности на нежилые помещения.

Статьей 201.11 Закона о банкротстве регламентированы основания, условия и процедура передачи

участникам строительства в порядке погашения их требований исключительно жилых помещений. Это

соответствует общей направленности норм § 7 главы IX Закона о банкротстве на обеспечение защиты прав и

законных интересов участников строительства, под которыми для целей указанного параграфа понимаются

физические лица, юридические лица, публично-правовые образования, имеющие к застройщику требования о

передаче жилых помещений или денежные требования (при этом основанием возникновения последних также

является договор между застройщиком и участником строительства о приобретении жилого помещения в

многоквартирном доме, в частности, впоследствии расторгнутый либо признанный незаключенным или

недействительным). Отсутствие упоминания в ст. 201.11, как и в других статьях § 7 главы IX Закона о

банкротстве, нежилых помещений является не пробелом в законе, а квалифицированным молчанием

законодателя. Поэтому не подлежат применению по аналогии нормы § 7 главы IX Закона о банкротстве к

требованиям в отношении нежилых помещений. Встречающееся в литературе противоположное мнение на

этот счет (см., напр.: Михайленко Е.М., Фефилов Е.А. Правоприменительные коллизии гражданского

законодательства, изменившего порядок заявления требований участников строительства к застройщику при

его банкротстве // Правовые вопросы строительства.

2013. № 1. С. 10), несомненно, ошибочно.

Учитывая изложенное, полагаем, что при разрешении рассматриваемого спора отсутствовали

основания для применения нормы подп. 1 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве (при этом, даже если исходить из

того, что Президиум ВАС РФ не применил указанную норму, а лишь сослался на нее в поддержку

определенных доводов, в силу указанных выше причин правомерность такой ссылки вызывает сомнения).

135

праве. Так, Б.Б. Черепахин отмечал, что обязательным условием приобретения

права собственности производным способом является «наличие у отчуждателя

отчуждаемого права», т.е. права собственности2'16.

Как мы отмечали выше, представление о производном характере

приобретения лицами, финансирующими строительство недвижимости, права

собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество явилось

концептуальной основой Закона об участии в долевом строительстве и

получило окончательное закрепление в правоприменительной практике

арбитражных судов с принятием Пленумом ВАС РФ постановления от

11.07.2011 № 54 (приобретение участниками строительства права

собственности на возведенный объект недвижимости первоначальным

способом возможно лишь в том случае, если строительство осуществлялось на

основании договора простого товарищества с условием о внесении участником

строительства-правообладателем соответствующего земельного участка вклада

в общее дело в виде права на этот участок и данное условие было исполнено).

Этот же подход воплощен и в законоположениях о банкротстве застройщиков:

многоквартирный дом включается в конкурсную массу должника-застройщика,

за счет которой удовлетворяются требования участников строительства,

включенные в реестр.

В постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (абз. 2, 6 п. 5, абз.

4 п. 1) было разъяснено, что требование покупателя о понуждении продавца к

исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся

предметом договора купли-продажи, как и требование о государственной

регистрации перехода права собственности, подлежат удовлетворению лишь в

236 См.: Черепахин Б.Б.

Правопреемство по советскому гражданскому праву // Черепахин Б.Б. Труды по

гражданскому праву (Серия «Классика российской цивилистики»). М., 2001. С. 339. Помимо Б.Б. Черепахина,

наиболее полно и обстоятельно обосновавшего разграничение первоначального и производного способов

приобретения права собственности по критерию правопреемства, данная точка зрения представлена в трудах

ряда иных видных представителей отечественной науки гражданского права - как дореволюционного периода,

так советского времени (см.: Генкин Д.М. Право собственности в СССР. М., 1961. С. 126; Победоносцев К.П.

Указ. соч. С. 304; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. 9-е изд. М., 1911. С. 259). Вместе с

тем по вопросу о критериях разграничения первоначального и производного способов приобретения права

собственности было высказано и иное мнение, согласно которому такое разграничение должно проводиться в

зависимости от того, приобретается право собственности по воле предшествующего собственника или вне

связи с таковой (критерий воли) (см.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. М., 1967. С. 387 - 389).

136

случае, если право собственности продавца на данную вещь зарегистрировано в

ЕГРП237.

Примечательно, что коллегия судей ВАС РФ, передавая рассматриваемое

дело в Президиум ВАС РФ, основывала свою позицию на указанных

разъяснениях Пленума ВАС РФ" . Однако Президиум не согласился с мнением

коллегии судей и, исходя из буквального толкования норм Закона о

банкротстве, разрешил спор, не следуя правилу пето р1из _]ипз аё аНепит

{гапзГегге ро1ез1, ^и а т 1рзе ЬаЪе1 ( н и к т о не может передать другому больше

прав, чем имеет сам)239.

2~'7 В конце апреля 2014 г. Президиумом ВАС РФ был рассмотрен проект постановления Пленума ВАС РФ о

внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 (ШТ:

НПр://агЪПг.ш/_ир1т§/76СА876049А613В1РЕ0В3634700Е81 А1_асШ_24арг.рс10, которым предлагалось

наделить покупателя объекта недвижимого имущества, исполнившего свои договорные обязательства, правом

обращения в арбитражный суд с иском о государственной регистрации права собственности застройщика на

этот объект и государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю в ситуации,

когда объект недвижимого имущества достроен и введен в эксплуатацию, но застройщик не совершает

действий, необходимых для государственной регистрации своего права собственности на данный объект и

последующей государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Несмотря на то, что в

итоге указанное предложение было отвергнуто, а проект постановления Пленума ВАС РФ снят с рассмотрения,

сам факт включения в проект соответствующей правовой позиции говорит о том, что его разработчики

оставались в русле традиционного понимания приобретения права собственности производным способом, в

основе которого лежит идея правопреемства.

Высказано и альтернативное мнение. Так, К.И. Скловский стоит на следующей точке зрения: «...только

если речь идет о купле-продаже чужой вещи, т.е. если где-то имеется собственник вещи, наличие права

собственности...у продавца является императивным требованием для продажи. < ...> А если вещь только

создается и нигде нет и не может быть ее неизвестного собственника, то это требование утрачивает

императивность и не может уже быть безусловным запретом к продаже. Собственность в этом случае создается

(не обязательно передается) соответствующим сложным составом, в котором договор является только одним из

фактов» (Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 865).

238 См.: Определение ВАС РФ от 13.02.2012 № ВАС-15961/11 (СПС «КонсультантПлюс»).

239 Отсутствие в Законе о банкротстве правила об обязательной государственной регистрации «первичного»

права собственности застройщика на завершенный строительством многоквартирный дом и (или)

расположенные в нем жилые помещения, передаваемые участникам строительства в порядке погашения их

требований, само по себе не является чем-то принципиально новым. Так, Закон об участии в долевом

строительстве (ст. 16 и др.) также не требует регистрировать право собственности застройщика ни на

многоквартирный дом, строительство которого завершено, ни на объекты долевого строительства (жилые и

нежилые помещения), передаваемые «дольщикам» (предусмотрена лишь обязанность застройщика

зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований

для обращения взыскания на предмет залога (ч. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве)). В.И.

Сенчищев усматривает в нормах ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве, истолкованных во

взаимосвязи с рядом положений Закона о регистрации, подтверждение возникновения у участников долевого

строительства права собственности на объекты долевого строительства первоначальным способом (хотя автор

и признает спорность вопроса) (см.: Сенчищев В.И. Право собственности на объекты долевого строительства //

Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров. М., 2008.

С. 425 - 427). Иначе подходит к решению вопроса Р.С. Бевзенко, полагающий, что «...эту особенность

(отсутствие в Законе об участии в долевом строительстве требования государственной регистрации права

собственности застройщика на объекты долевого строительства - А.А.) следует считать спецификой перехода

права собственности на построенные помещения от застройщика...к дольщику, но вовсе не свидетельством

первоначального характера возникновения права собственности дольщика на приобретенные объекты»

(Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью. Комментарий к

постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров,

137

Оценивая подход, занятый законодателем и поддержанный Президиумом

ВАС РФ, отметим следующее.

С одной стороны, наличие у застройщика разрешения на ввод в

эксплуатацию многоквартирного дома как условие передачи участникам

строительства жилых помещений само по себе означает, что такой дом не

является самовольной постройкой (в частности, возведен на отведенном для

этих целей и принадлежащем застройщику земельном участке240). Поэтому

вряд ли оправданны опасения, что механизм банкротства застройщиков может

превратиться в «серую зону», в которой станет возможным приобретение права

собственности на жилые помещения от застройщика-неуправомоченного

отчуждателя (по причине отсутствия у него права на земельный участок под

многоквартирным домом) лицами, не являющимися добросовестными

приобретателями241.

С другой стороны, механизм приобретения участниками долевого

строительства права собственности на объекты долевого строительства в виде

помещений, не предполагающий государственной регистрации «первичного»

права собственности застройщика на здание, в котором эти помещения

расположены, заслуживает критической оценки и должен быть изменен. В свою

возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». С.

100, 101).

240 Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию

необходимы в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок. Их отсутствие является

основанием для отказа в выдаче указанного разрешения (ч.ч. 3, 6 ст. 55 ГрК РФ).

241 Данные опасения продиктованы тем, что в силу п. 2 ст. 201.1 Закона о банкротстве правила о банкротстве

застройщиков применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или

субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или

иным имущественным правом на объект строительства. Несмотря на эту общую норму условием

осуществления такого способа погашения требований участников строительства, как передача объекта

незавершенного строительства кооперативу, прямо названо наличие у застройщика права на земельный участок

(подп. 6 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве). Применительно к другому способу погашения требований

участников строительства (передаче жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого

завершено) условие принадлежности земельного участка застройщику законом не установлено. Однако такая

норма, вероятно, была бы избыточна, поскольку она «поглощается» указанием необходимости наличия

разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (подп. 1 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве).

Вместе с тем нельзя не отметить неудачность редакции нормы подп. 1 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве.

Представляется необходимым предусмотреть в качестве одного из условий передачи жилых помещений

участникам строительства в порядке погашения их требований не просто «наличие полученного в порядке,

установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию

многоквартирного дома, строительство которого завершено», а получение указанного разрешения именно

застройщиком, к банкротству которого применены правила § 7 главы IX Закона о банкротстве (анализ

судебной практики показывает, что, к сожалению, данный нюанс в ряде случаев проигнорирован судами).

138

очередь это потребует отказа от нашедшего отражение, в частности, в

законодательстве о долевом строительстве объектов недвижимости

представления о многоквартирном доме как о некой технической конструкции,

лишенной качеств самостоятельного объекта гражданских прав"42. При

характеристике гражданско-правового режима многоквартирного дома в § 1

главы I настоящего исследования мы обращали внимание на то, что ёе 1е§е

Гегепёа возникновению режима жилищной (этажной) собственности, присущего

многоквартирному дому, должно предшествовать внесение в реестр записи о

праве на данный объект недвижимости. «Без такой записи в реестре, - отмечают

А.В. Егоров и М.А. Церковников, - «комплекс прав по поводу помещения в

здании» (т. е. поэтажная (жилищная) собственность. — А.А.) возникнуть не

может, о чем свидетельствует опыт стран как германской правовой семьи,

например Австрии, так и романской, например Франции»243.

Поэтому заслуживает поддержки содержащееся в проекте Концепции

развития законодательства о вещном праве и сокращенном варианте

Концепции развития гражданского законодательства РФ предложение

дополнить ст. 219 ГК РФ нормой, согласно которой при долевом строительстве

государственная регистрация права собственности на помещения возможна

только после государственной регистрации права собственности застройщика

на здание, в котором расположены эти помещения"44.

Учитывая изложенное, полагаем, что передача участникам строительства

в собственность жилых помещений в порядке погашения их требований в деле

о банкротстве застройщика может быть осуществлена при условии

242 Как отмечает В.И. Сенчищев, «Закон о долевом строительстве...вообще игнорирует все обстоятельства,

связанные с существованием жилого многоквартирного дома и прав на него как на объект гражданских

правоотношений» (Сенчищев В.И. Указ. соч. С. 426,427).

243 Егоров А.В., Церковников М.А. Указ. соч. С. 74.

244 См.: Концепция развития законодательства о вещном праве: Проект. С. 130; Концепция развития

гражданского законодательства Российской Федерации. С. 48, 49. Подготовленным на основе данных

концепций проектом Федерального закона № 47538-6 о внесении изменений в ГК РФ предполагалось

дополнить ГК РФ нормой, согласно которой государственная регистрация права собственности на помещение

во вновь возведенном здании может быть произведена только после государственной регистрации права

собственности на здание, в котором расположено данное помещение, если иное не установлено законом (абз. 2

п. 2 ст. 298 ГК РФ в редакции законопроекта).

139

предварительной государственной регистрации права собственности

застройщика на многоквартирный дом 245 .

Соответственно, необходимо дополнить содержащийся в п. 3 ст. 201.11

Закона о банкротстве перечень условий, при одновременном соблюдении

которых может быть осуществлена передача участникам строительства жилых

помещений в порядке погашения их требований, следующим условием:

«произведена государственная регистрация права собственности застройщика

на многоквартирный дом».

245 Несмотря на то, что такая регистрация окажется дополнительной нагрузкой на конкурсную массу, по

нашему мнению, основные элементы механизма приобретения участниками долевого строительства права

собственности на жилые помещения (как, впрочем, и иные объекты долевого строительства) должны быть

урегулированы единообразно независимо от того, осложнены соответствующие отношения банкротством

застройщика или нет.

140

<< | >>
Источник: Алтухов Алексей Владимирович. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ ПРИ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВЕ) ЗАСТРОЙЩИКА. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Москва - 2015. 2015

Скачать оригинал источника

Еще по теме § 2. Погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено:

  1. ОГЛАВЛЕНИЕ
  2. Введение
  3. § 1. Установление требований участников долевого строительства о передаче жилых помещений в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика
  4. § 1. Погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого не завершено
  5. § 2. Погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено
  6. § 2. Условия удовлетворения судом требований участников долевого строительства о государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика
- Авторское право РФ - Аграрное право РФ - Адвокатура России - Административное право РФ - Административный процесс РФ - Арбитражный процесс РФ - Банковское право РФ - Вещное право РФ - Гражданский процесс России - Гражданское право РФ - Договорное право РФ - Жилищное право РФ - Земельное право РФ - Избирательное право РФ - Инвестиционное право РФ - Информационное право РФ - Исполнительное производство РФ - История государства и права РФ - Конкурсное право РФ - Конституционное право РФ - Муниципальное право РФ - Оперативно-розыскная деятельность в РФ - Право социального обеспечения РФ - Правоохранительные органы РФ - Предпринимательское право России - Природоресурсное право РФ - Семейное право РФ - Таможенное право России - Теория и история государства и права - Трудовое право РФ - Уголовно-исполнительное право РФ - Уголовное право РФ - Уголовный процесс России - Финансовое право России - Экологическое право России -